Desarrollo de clústeres residenciales - Residential cluster development

Un desarrollo de grupo residencial , o desarrollo de espacio abierto , es la agrupación de propiedades residenciales en un sitio de desarrollo para usar el terreno adicional como espacio abierto, recreación o agricultura. Se está volviendo cada vez más popular en el desarrollo de subdivisiones porque permite al desarrollador gastar mucho menos en la tierra y obtener casi el mismo precio por unidad que para las casas unifamiliares. Sin embargo, las zonas ajardinadas compartidas pueden ser una fuente de conflicto. Las ventajas declaradas incluyen más espacios verdes / públicos , una comunidad más cercana y una gestión óptima de las aguas pluviales. El desarrollo de clústeres a menudo encuentra objeciones a la planificación.

Según William H. Whyte , autor de "Cluster Development", hay dos tipos de desarrollo de clústeres: desarrollo de casas adosadas y superdesarrollo. Ejemplos de desarrollo de casas adosadas incluyen Morrell Park, Filadelfia, Pensilvania , Hartshone en Richmond y Dudley Square en Shreveport. Ejemplos de superdesarrollo incluyen Reston, Virginia , Crofton, Maryland y Americana Fairfax en Virginia.

Fondo

De muchas formas, el desarrollo de conglomerados se ha practicado desde las primeras comunidades desde la aldea medieval hasta la ciudad de Nueva Inglaterra . Sin embargo, se formalizó como un concepto moderno solo por el inicio de la expansión suburbana y la ubicuidad de los desarrollos de viviendas unifamiliares . La idea de un desarrollo de clúster se creó como alternativa a la subdivisión convencional.

La primera aplicación consciente de un desarrollo de conglomerados fue en Radburn, Nueva Jersey , en 1928. Se basó en la planificación inglesa y el movimiento Garden City de Ebenezer Howard , pero utilizó principios de desarrollo de conglomerados. Después de Radburn, muchas otras ciudades de Nueva Jersey aplicaron esos principios a su planificación, en particular el verde de la aldea en Hillsborough, Nueva Jersey y Brunswick Hill en South Brunswick. En el resto del país, el uso del desarrollo de conglomerados creció principalmente en Maryland y Virginia, sobre todo en Reston y el condado de American Fairfax.

Actualmente, el desarrollo de clusters se aplica en todo Estados Unidos. Hay un impulso particularmente fuerte en los estados del medio oeste que han tenido problemas significativos con la expansión urbana, como Minnesota, Illinois, Ohio y Wisconsin.

El desarrollo de conglomerados, también conocido como desarrollo de conservación , es un enfoque de planificación de sitios que es una alternativa al desarrollo de subdivisión convencional. Es una práctica de desarrollo de bajo impacto que agrupa las propiedades residenciales en una subdivisión propuesta más cerca para utilizar el resto del terreno para espacios abiertos, recreación o agricultura. El desarrollo de conglomerados difiere de un desarrollo de unidades planificadas (PUD), que contiene una combinación de usos residenciales, comerciales, industriales u otros, pero el desarrollo de conglomerados se centra principalmente en áreas residenciales.

Objetivo

El propósito del desarrollo de clústeres es:

  1. promover un diseño integrado del sitio que tenga en cuenta las características naturales y la topografía
  2. proteger áreas ambientalmente sensibles del sitio de desarrollo, así como también preservar permanentemente características naturales importantes, tierras agrícolas de primera calidad y espacios abiertos
  3. minimizar la contaminación de fuentes difusas mediante la reducción del área de superficies impermeables en el sitio
  4. Fomentar el ahorro de costos en infraestructura y mantenimiento a través de prácticas como la disminución del área que debe pavimentarse y la disminución de la distancia que deben correr los servicios públicos.
  5. El propósito principal es crear más área para espacios abiertos, recreación y más interacción social.

Beneficios

Gracias a que hay más suelos porosos y menos superficies impermeables como el asfalto y el hormigón, se reduce el riesgo de inundaciones y erosión de las aguas pluviales. Los beneficios económicos del desarrollo de clústeres pueden incluir que haya menos infraestructura que construir: menos carreteras, alcantarillas y líneas de servicios públicos. La mayor densidad de los grupos de viviendas también tiende a significar una mayor eficiencia para servicios como el transporte público, y también puede promover un mayor uso de la bicicleta y el estímulo de los peatones. El espacio abierto adicional disponible por este tipo de desarrollo deja espacio para parques, senderos y agricultura apoyada por la comunidad .

Cuestiones

Después de la Segunda Guerra Mundial, la migración de las ciudades a los suburbios se convirtió en una tendencia dominante en Estados Unidos. La gente estaba adquiriendo cualquier terreno que pudiera encontrar; como resultado, los desarrolladores intentaron exprimir tantos lotes como pudieron en los sitios de desarrollo. Luego, las comunidades desarrollaron regulaciones de zonificación para limitar el número de unidades y la densidad permitida en un sitio. Aunque esta zonificación protegió la tierra para las comunidades y hasta cierto punto preservó la tierra del desarrollo, fue lo que finalmente condujo a la expansión suburbana como la conocemos hoy. Es esta zonificación la que el desarrollo de clústeres intenta enmendar y es el problema principal al que se enfrenta.

La mayoría de los municipios han establecido una zonificación que restringe a los desarrolladores, las juntas de planificación y las comunidades a usar solo este desarrollo de subdivisión convencional. Por lo tanto, la práctica del desarrollo tradicional es difícil de cambiar debido al estándar establecido, la familiaridad del procedimiento y el miedo a emprender algo nuevo. En respuesta a esto, grupos como la Asociación Estadounidense de Planificación han desarrollado una ordenanza modelo que proporciona el marco para el desarrollo de clústeres. Esta ordenanza no es difícil de implementar administrativamente, pero políticamente, es problemática debido a la resistencia conservadora.

La percepción que tienen las personas del espacio personal tiene mucho que ver con esta resistencia. En muchos casos, las personas optaron por vivir en los suburbios con la intención de tener una gran propiedad; por lo tanto, es difícil convencer a esas personas de que vivan más juntas. Convencer a la gente para que acepte lotes pequeños y una mayor densidad de vida sigue siendo uno de los mayores obstáculos para el desarrollo de conglomerados. Este obstáculo se puede superar principalmente con un diseño adecuado del sitio, que otorga a las casas vistas despejadas y un espacio privado efectivo. Además de educar a las personas sobre los beneficios de tener una mejor comunidad y un espacio abierto, puede servir de estímulo para cambiar las percepciones.

Un obstáculo adicional para el desarrollo de conglomerados es la dificultad de crear lotes pequeños cuando no existe un sistema de alcantarillado municipal. Cuando se utilizan sistemas sépticos, es necesario que haya suficiente tierra disponible en cada lote de construcción para un campo de lixiviación (a veces se requiere tierra para dos campos de lixiviación, la tierra adicional se reserva como respaldo). La cantidad de tierra necesaria es proporcional al tamaño del sistema séptico y las condiciones del suelo, que deben permitir la filtración de las aguas residuales de forma segura en el suelo. En áreas donde se usa agua de pozo, es posible que se requiera un lote adicional para separar suficientemente el pozo del campo de lixiviación. Esto puede llevar a lotes de tamaño mínimo de 4.000 m 2 (1 acre ) o más, lo que dificulta el desarrollo de los conglomerados.

Sin embargo, la instalación de una planta de tratamiento de aguas residuales (PTAR) en paquete para el desarrollo (que actúa como una pequeña planta en racimo, eliminando la necesidad de tanques sépticos individuales) o el uso de biofiltros con cada sistema séptico hacen que los lotes más pequeños sean aceptables. Además, proporcionar una planta de tratamiento de aguas residuales en paquete reduce el diámetro y la profundidad de las líneas de alcantarillado de recolección para el clúster, lo que reduce el costo general de la infraestructura.

El problema principal final con el desarrollo de conglomerados es el problema de lidiar con el espacio abierto, recreativo y agrícola. Estas áreas sirven como beneficios en muchos aspectos, pero también son cuestiones que deben abordarse. El mantenimiento de espacios abiertos y recreativos requiere la formación de asociaciones de propietarios que exigen tarifas por impuestos, seguros y mantenimiento general. Esto no sería necesario en una subdivisión típica, pero las personas tendrían sus propios gastos de mantenimiento. En cuanto a la agricultura: la gente disfruta viviendo junto a ella hasta que es necesario aplicar fertilizantes o pesticidas. Este hecho no puede evitarse, pero mediante el uso adecuado del desarrollo de conglomerados, puede haber brechas y barreras más amplias entre las tierras agrícolas y las propiedades residenciales, lo que limitaría la exposición a subproductos no deseados.

Solicitud

La ordenanza modelo para el desarrollo de conglomerados es la sección 4.7 de los Códigos de crecimiento inteligente, emitida por la Asociación Estadounidense de Planificación. Junto con la introducción del concepto de desarrollo de conglomerados residenciales, la ordenanza describe el proceso de aplicación, planificación e implementación del sitio .

Los requisitos principales para la aplicación del desarrollo de conglomerados son que se permitan todos los usos principales o accesorios y que se permitan las viviendas multifamiliares, los dúplex y las casas adosadas. Además, la aplicación de la máxima cobertura del lote, las proporciones del área del piso, la altura del edificio y los requisitos de estacionamiento para todo el sitio en comparación con el lote individual. Las disposiciones de un desarrollo de conglomerados requieren que el sitio tenga al menos 2 a 5 acres (20.000 m 2 ) y que no exista un mínimo para las dimensiones del lote; además, cada casa no puede estar a más de 12 pies (3,7 m) de la calle con un patio de al menos 25 pies (7,6 m). También debe existir la posibilidad de colocar más de un edificio principal en cada lote y, por último, no menos del 25% del sitio se utiliza para espacios abiertos.

Incluido en la solicitud, se requiere que el plano del sitio consista en el diseño de la calle y la acera, el número máximo y el tipo de unidades de vivienda propuestas y la cantidad de área que ocuparán, con cálculos; así como el área de estacionamiento, espacio abierto y otros accesorios. Para calcular la cantidad permitida de viviendas, se debe medir el área bruta del sitio en acres y décimas de acre, luego restar el área bruta de las calles públicas y privadas y la mejora pública dedicada; el resto será el área edificable. Luego divida el área neta edificable por el tamaño mínimo de lote más pequeño; Redondea este número al número más bajo más cercano y la cifra será el número máximo de unidades.

Caracteristicas de diseño

Hay varias características de diseño distintas en el desarrollo de conglomerados, en particular: la consideración de características naturales / topografía, tamaño de lote más pequeño, el uso de callejones sin salida y el uso de ciertas técnicas de gestión de aguas residuales / pluviales.

Junto con el diseño del sitio, las características de diseño de la gestión de aguas residuales / pluviales son un aspecto principal del desarrollo del clúster. Al maximizar el flujo de agua sobre la tierra y el uso estratégico de accidentes geográficos y plantas para ralentizar, retener y tratar la escorrentía, la mayoría de las aguas pluviales se pueden manejar. Además, existen muchas opciones para lidiar con las aguas residuales. Las técnicas como los campos de drenaje comunitarios, los sistemas de riego y las plantas de empaque pueden reducir drásticamente el costo de la infraestructura y mejorar el medio ambiente.

Referencias

Ver también