Avenida Madison 383 -383 Madison Avenue

Avenida Madison 383
383 Madison Avenue de noche
Nombres alternativos
Información general
Estado	Terminado
Escribe	Oficina comercial
Ubicación	Manhattan , Nueva York, Estados Unidos
Coordenadas	40°45′20″N 73°58′38″O / 40.755585°N 73.977089°O / 40.755585; -73.977089 Coordenadas: 40°45′20″N 73°58′38″O / 40.755585°N 73.977089°O / 40.755585; -73.977089
Comenzó la construcción	1999
Terminado	2001
Apertura	2002
Dueño	JPMorgan Chase
Altura
Techo	230 m (755 pies)
Detalles técnicos
Recuento de pisos	47
Superficie del piso	1.200.000 pies cuadrados (110.000 m 2 )
Diseño y construcción
Arquitecto	David Childs ( Skidmore, Owings & Merrill )
Ingeniero estructural	Consultores LeMessurier WSP Cantor Seinuk
Contratista principal	Compañía de construcción Turner

383 Madison Avenue , anteriormente conocido como Bear Stearns Building , es un rascacielos de 47 pisos de 230 m (755 pies) en el vecindario Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York , Estados Unidos. Construido en 2002 para la firma de servicios financieros Bear Stearns , fue diseñado por el arquitecto David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM). Albergó la sede mundial de Bear Stearns hasta 2008, cuando Bear colapsó y fue vendida a JPMorgan Chase . Desde entonces, la división de banca de inversión de JPMorgan ha ocupado el edificio.

383 Madison Avenue ocupa toda una manzana delimitada por Madison Avenue , 47th Street , Vanderbilt Avenue y 46th Street. Los dos tercios orientales del edificio se erigen sobre dos pisos de vías que conducen a la cercana Grand Central Terminal . Sobre la base rectangular, hay varios contratiempos que se estrechan hasta una torre octogonal . La fachada está hecha de granito con paneles de vidrio y la torre está coronada por una corona de vidrio de 70 pies (21 m). Para acomodar las vías del tren debajo del sitio, los cimientos y la superestructura contienen grandes vigas inclinadas y cerchas , y los ascensores se colocan en el lado oeste del edificio. La planta baja también contiene espacios públicos y una entrada a Grand Central Terminal. Arriba hay siete pisos comerciales, así como pisos de oficinas. El edificio tiene una superficie útil de 935.300 pies cuadrados (86.890 m ² ); incluyendo espacios mecánicos, su superficie total es de 1,2 millones de pies cuadrados (110.000 m ² ).

G. Ware Travelstead , First Boston y la familia al-Babtain adquirieron el sitio en 1982 e intentaron desarrollar un edificio con más de 70 pisos. Ese plan se estancó después de que Travelstead no pudo adquirir los derechos aéreos requeridos de Grand Central Terminal. HRO International luego propuso remodelar el sitio, pero al-Babtain adquirió la propiedad total en 1995 antes de que HRO pudiera obtener el lote. Bear Stearns acordó desarrollar el sitio en 1997 después de que varios inquilinos potenciales se negaron a arrendar espacio allí. El trabajo comenzó en 1999 y se completó a principios de 2002. Cuando comenzó la demolición de la sede mundial de JPMorgan Chase en 270 Park Avenue en 2019, la sede del banco se trasladó temporalmente a 383 Madison Avenue hasta que se completó la JPMorgan Chase Tower en el sitio de Park Avenue.

Sitio

383 Madison Avenue está en el vecindario de Midtown Manhattan en la ciudad de Nueva York . Ocupa una manzana entera delimitada por Madison Avenue al oeste, 47th Street al norte, Vanderbilt Avenue al este y 46th Street al sur. El lote de terreno cubre aproximadamente 43,313 pies cuadrados (4,023.9 ​​m ² ) con un frente de 200.83 pies (61.21 m) en cualquiera de las avenidas y 215.67 pies (65.74 m) en cualquiera de las calles. Los edificios cercanos incluyen la antigua Biblioteca Mercantil de Nueva York y 400 Madison Avenue al noroeste; 270 Park Avenue al norte; 277 Park Avenue al noreste; 245 Park Avenue al este; y el edificio Helmsley y el edificio MetLife al sureste.

A fines del siglo XIX, la línea de ferrocarril de Park Avenue corría en un espacio abierto en el medio de Park Avenue , una cuadra al este. La línea se cubrió con la construcción de Grand Central Terminal a principios del siglo XX, lo que impulsó el desarrollo en el área circundante, Terminal City . Entre los desarrollos se encontraban edificios de oficinas como Chanin Building , Bowery Savings Bank Building y New York Central Building , así como hoteles como Biltmore, Commodore , Waldorf Astoria y Summit. Para 1920, el área se había convertido en lo que The New York Times llamó "un gran centro cívico". Rascacielos de estilo internacional en gran parte comerciales reemplazaron muchas de las estructuras residenciales en Park Avenue durante las décadas de 1950 y 1960.

Edificios anteriores

El edificio original en 383 Madison Avenue era el edificio Knapp , una estructura de oficinas diseñada por Cross & Cross y construida en 1923 para la firma de bienes raíces Webb & Knapp . La estructura de piedra caliza tenía 14 pisos de altura y contenía 505 000 pies cuadrados (46 900 m ² ). Primero se erigió la mitad norte del edificio; se alquiló rápidamente, lo que llevó a Webb y Knapp a construir la mitad sur con el mismo estilo. El edificio Knapp luego sirvió como sede del Banco de Ahorros de Manhattan. En la década de 1980, el edificio también contenía oficinas para la empresa de publicidad BBDO y CBS Educational and Professional Publishing.

El edificio ocupaba toda la manzana. La fachada se parecía a un palazzo clásico simplificado . Había vitrinas con marcos de bronce en el nivel del suelo, una hilera de cuerdas sobre el tercer piso, ventanas emparejadas en los pisos intermedios y ventanas individuales en los pisos superiores. Había guirnaldas entre las ventanas del piso superior y una cornisa plana en lo alto del edificio.

El techo del edificio Knapp contenía un ático modernista de dos pisos diseñado por IM Pei y William Lescaze en 1952. Solo el área de recepción del ático ocupaba aproximadamente un tercio del nivel inferior de 1100 m ² (12 000 pies cuadrados ). Este ático incluía una oficina circular de 25 pies de ancho (7,6 m) en el nivel inferior, utilizada por William Zeckendorf de Webb & Knapp. La oficina de Zeckendorf estaba cubierta con paneles de roble y había una terraza privada adyacente. Alrededor del ático también se dispusieron las oficinas de las secretarias de la firma. En el nivel superior había un comedor circular al que se accedía por un ascensor circular y una escalera circular. El ático estaba rematado por una pequeña torre cilíndrica, en voladizo desde el núcleo.

Arquitectura

La "corona" de cristal en la parte superior

Diseñado por David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM) para el extinto banco de inversión Bear Stearns , 383 Madison Avenue tiene 755 pies (230 m) de altura con 47 pisos. Turner Construction fue el contratista general ; Jaros, Baum & Bolles y Robert Derector Associates fueron los ingenieros principales y Cantor Seinuk fue el ingeniero estructural.

Forma y fachada

El edificio consta de una torre octogonal que se eleva sobre una base rectangular. Los nueve pisos más bajos ocupan todo el sitio y miden 212 por 200 pies (65 por 61 m). Por encima de un contratiempo en el noveno piso, la sección transversal de los pisos 10 y 11 es rectangular y mide 185 por 196 pies (56 por 60 m). Hay un revés adicional en el piso 12, donde el edificio se reduce a un octágono que mide 172 por 185 pies (52 por 56 m). La torre octogonal retrocede nuevamente en el piso 18 (numerado como piso 14), donde el edificio se eleva directamente hasta su corona. Este diseño maximizó el tamaño del muro perimetral y creó ocho esquinas para oficinas privadas en cada piso.

La fachada es de granito con paneles de vidrio. La torre termina en una corona de vidrio de 70 pies (21 m), que se ilumina por la noche. La corona de vidrio consta de paneles de 9,1 a 21,3 m (30 a 70 pies) de altura, que también pueden reflejar la luz del sol durante el día. Childs describió la corona como hecha de "vidrio arrugado", que está laminado y enrollado.

Características mecánicas y estructurales.

Base

Alrededor de dos tercios de los cimientos del edificio se asientan sobre dos niveles de las vías del ferrocarril Metro-North , justo al norte de Grand Central Terminal , en lugar de estar unidos al lecho rocoso. Las columnas de la subestructura del edificio tuvieron que colocarse para evitar las vías, que descendieron hasta 50 pies (15 m) por debajo del nivel del suelo. También hay un túnel de servicios públicos de 15 pies (4,6 m) por debajo del nivel de la vía inferior, que se construyó a principios del siglo XX, con paredes de hormigón no reforzado que miden de 3 a 10 pulgadas (76 a 254 mm) de espesor. La base de la subrasante tiene una capacidad de carga de 3800 kilopascales (40 toneladas cortas/pie cuadrado; 550 psi).

Los contratistas generales reforzaron muchas de las columnas existentes del edificio Knapp y agregaron nuevas bases donde fue necesario. Además, se colocó una nueva base sobre el túnel de servicios públicos. Durante la construcción del edificio, las vías debajo del sitio se cerraron temporalmente. Los contratistas retiraron la mayoría de los lechos de las vías para su almacenamiento, aunque una vía permaneció en su lugar. Luego, los contratistas instalaron nuevos muros de cimentación. Cada uno de los nuevos muros de hormigón tiene un espesor de 30 pulgadas (760 mm) y puede soportar cargas de 55.160 kilopascales (576,0 toneladas cortas/pie cuadrado; 8.000 psi). Las rejillas de acero , que miden de 4 a 17 pies (1,2 a 5,2 m) de largo por 18 pies (5,5 m) de ancho, se colocan debajo de las paredes, distribuyendo las cargas al lecho rocoso.

Superestructura

La superestructura de los primeros 18 pisos se coloca en una cuadrícula ortogonal. Los fosos de los ascensores no podían descender por debajo del primer piso, debido a la presencia de las vías en la parte este del sitio. Por lo tanto, los ingenieros estructurales colocaron los ascensores, así como el núcleo estructural de los pisos inferiores, en la parte occidental del sitio. Esto creó grandes áreas de piso, pero también disminuyó la efectividad de los refuerzos laterales del edificio . Al norte y al sur del núcleo inferior hay muros de corte de hormigón de 18 pulgadas de espesor (46 cm), que se extienden hasta la elevación occidental del edificio . Para compensar el núcleo desplazado, la elevación este del edificio contiene una armadura Vierendeel con columnas espaciadas cada 10 pies (3,0 m).

Sobre el vestíbulo de doble altura hay dos cerchas , cada una de 85 pies (26 m) de largo. Estas vigas sostienen todos los pisos superiores y permiten que el vestíbulo se diseñe como un espacio sin columnas. A nivel del suelo, el edificio contiene escaparates, con columnas en cada esquina. Por encima del nivel del suelo, las esquinas del edificio contienen oficinas ejecutivas sin columnas en las esquinas. Esto requirió la instalación de vigas inclinadas en cada esquina, así como vigas de tímpano que conectan las esquinas opuestas. Los pisos comerciales, que están inmediatamente encima del vestíbulo y los escaparates, contienen menos columnas de lo habitual, lo que requiere que los pisos superiores estén sostenidos por entramados complejos. En los pisos comerciales, los 60 pies (18 m) más al este y los 30 pies (9,1 m) más al oeste de cada piso no tienen columnas.

Los equipos mecánicos y de climatización se colocan en varios pisos intermedios, ya que no hay suficiente espacio en el sótano. El edificio fue diseñado para funcionar durante cuatro días sin energía exterior a través de cuatro generadores eléctricos de emergencia de 7500 kilovatios (10 100 hp), sus propias turbinas de vapor y tanques que pueden almacenar 109 000 galones estadounidenses (410 000 l; 91 000 imp gal) de agua de emergencia. Los espacios mecánicos están en los pisos 14 a 17 (etiquetados como pisos 10 a 13). El núcleo de los pisos superiores está en el centro del sitio. Por lo tanto, se instalan vigas diagonales dentro de los niveles mecánicos para desplazar las cargas hasta 42 pies (13 m) hacia el oeste, entre los núcleos superior e inferior. Las vigas inclinadas miden hasta 24 x 20 pulgadas (610 x 510 mm) de ancho y pueden transportar hasta 22,2 millones de newtons (5 000 000 lbf ₎ . Las vigas se cruzan en los nodos, cada uno de los cuales consta de varias capas de placas de acero de 4 pulgadas de espesor (10 cm). Cada nodo conecta hasta cuatro vigas.

Por encima del piso 18, las columnas en el perímetro de la torre octogonal se colocan a 30 pies (9,1 m) de distancia, creando un marco de momento rígido. Cada esquina del octágono no tiene columnas. Además, las columnas perimetrales no están alineadas con el marco de acero de abajo, lo que requirió el uso de un muro de armadura anular de doble altura en los pisos 18 y 19 para distribuir las cargas a los pisos inferiores. Los pisos 18 y 19 contienen equipos tecnológicos para los inquilinos. En total, la superestructura tiene 18.000 toneladas cortas (16.000 toneladas largas) de acero.

Interior

El edificio de noche visto desde One Vanderbilt

El edificio tiene una superficie total de 1,2 millones de pies cuadrados (110.000 m ² ). La superficie útil cubre solo 935.300 pies cuadrados (86.890 m ² ), lo que le otorga una relación de superficie útil (FAR) de 21,6. En el momento de la planificación del edificio, esta era la FAR máxima permitida en cualquier edificio de la ciudad de Nueva York. Esto incluye 650.000 pies cuadrados (60.000 m ² ) de espacio que los desarrolladores podrían construir "como de derecho" sin disposiciones de zonificación adicionales , así como 285.866 pies cuadrados (26.557,8 m ² ) de derechos aéreos desde arriba de la terminal. Alrededor del 26 por ciento del edificio es espacio mecánico, que no cuenta para los cálculos FAR. Esto fue permitido ya que el distrito de zonificación de 383 Madison Avenue no especifica ningún límite de altura. Según las normas normales de zonificación , la FAR máxima para cualquier edificio en el sitio de la torre era 15, pero los desarrolladores recibieron dos bonificaciones del 20 por ciento cada una, lo que elevó la FAR a 21,6. Los desarrolladores tuvieron que incluir espacio público de propiedad privada en la base del edificio para la primera bonificación y construyeron una entrada de tránsito para la segunda bonificación.

Planta baja

Hay un conjunto de escaleras mecánicas y una escalera cerca de la esquina noroeste del edificio, que contiene una entrada a Grand Central Terminal. El trabajo en esta entrada comenzó en 1997 como parte del sistema de pasajes Grand Central North , que se completó en 1999. La entrada Grand Central North cubre 707 pies (215 m). Sobre la entrada Grand Central North hay un panel de mosaico que muestra el horizonte de Manhattan antes de que se construyera el World Trade Center . El panel es uno de los tres encargados por el Manhattan Savings Bank alrededor de 1950; inicialmente se instalaron sobre la entrada del edificio Knapp. Cada panel medía unos 10 pies (3,0 m) de ancho. Antes de reinstalar el panel de mosaico en el edificio Bear Stearns, se restauró y limpió, y se fabricaron nuevas piezas de mosaico para reemplazar las piezas rotas. Se creó e instaló un nuevo fondo blanco de 4,3 x 3,4 m (14 x 11 pies) detrás del horizonte.

También hay varias entradas empotradas en las esquinas que suman un total de 120 m ² (1300 pies cuadrados ); un punto de acceso de transporte público que cubre 5.031 pies cuadrados (467,4 m ² ); y una "conexión de bloque pasante" que cubre 5.706 pies cuadrados (530,1 m ² ). El pasaje a través del bloque conecta las calles 46 y 47 a lo largo del lado este del edificio, brindando acceso a Grand Central North desde la calle 46. Para cumplir con las normas de zonificación, también hay tiendas a lo largo del lado del edificio de Madison Avenue. El vestíbulo tiene un techo de 8,5 m (28 pies) de altura con pilares de 7,3 m (24 pies) de altura y un escritorio de seguridad negro. El lobby ha albergado fiestas navideñas, reuniones ejecutivas e incluso una boda entre empleados.

Oficinas

Cuando abrió, el edificio contenía 23 ascensores; a partir de 2020, el edificio cuenta con 30 ascensores. Además, el edificio cuenta con un auditorio de 450 asientos, comedores para empleados, un estudio de transmisión y un gimnasio para empleados. El auditorio y los comedores de los empleados se encuentran dentro de los nueve pisos más bajos del edificio. Los pisos 12 y 13 contienen comedores ejecutivos. Las oficinas también incluyen salas multimedia, "muros de datos" electrónicos y centros de datos remotos. Cada piso también tiene tres armarios eléctricos y dos cuartos de telecomunicaciones. Los interiores utilizan 10.000 pies cuadrados (930 m ² ) de molduras, 37.000 pies cuadrados (3.400 m ² ) de terrazo, 30.000 pies cuadrados (2.800 m ² ) de granito de Maine y techos de fibra de densidad media .

Cuando se estaba desarrollando el edificio, la parte más baja del edificio debía contener siete pisos comerciales rectangulares, que podrían acomodar a 2000 comerciantes. Tal como se construyó, los pisos 3 a 11 sirvieron como pisos comerciales de Bear Stearns. Los pisos de negociación originalmente abarcaban solo cuatro pisos, dos para cada uno de los departamentos de renta variable y renta fija . Cada piso tiene 44,000 pies cuadrados (4,100 m ² ) y puede acomodar a 285 comerciantes. Los pisos comerciales contienen cada uno alrededor de 23.000 pies cuadrados (2.100 m ² ) de espacio utilizable. La colocación de los muros de cimentación de hormigón entre las vías del tren exigió que los pisos comerciales se dividieran en bahías , cada una de las cuales medía 42,5 pies (13,0 m) de ancho por 30 pies (9,1 m) de largo.

Historia

Planes Travelstead

Primeras propuestas

Vista del edificio desde el nivel del suelo en 2022

Para la década de 1980, Grand Central Terminal tenía alrededor de 2 millones de pies cuadrados (190 000 m ^{2 ) de} derechos aéreos no utilizados , que sus propietarios (una subsidiaria de la antigua Penn Central ) buscaban vender. Dado que la terminal era un hito de la ciudad, sus propietarios no podían usar los derechos aéreos para ampliar la terminal. En Penn Central Transportation Co. v. New York City (1978), la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que el gobierno de la ciudad tenía derecho a designar la terminal como un punto de referencia, incluso si la designación impedía que Penn Central usara sus derechos aéreos. Posteriormente, Penn Central planeó vender los derechos aéreos a otros desarrolladores; sin embargo, muchos sitios de desarrollo potencial no pudieron recibir los derechos aéreos de Grand Central porque estaban demasiado lejos. Manhattan Savings Bank también buscaba vender el edificio Knapp en 383 Madison Avenue a principios de la década de 1980.

El desarrollador G. Ware Travelstead , que dirigió First Boston Real Estate, adquirió el antiguo edificio del Manhattan Savings Bank en octubre de 1982 por $77,75 millones. A Travelstead y First Boston se les unió un socio saudí, la familia al-Babtain. Los desarrolladores contrataron a SOM para diseñar un reemplazo para el sitio. Los planes iniciales alcanzaron hasta 2.200.000 pies cuadrados (200.000 m ² ) y 140 pisos, más alto que la Torre Sears , el edificio más alto del mundo en ese momento. En ese momento, todos los contratos de arrendamiento en el edificio Knapp caducaban en tres años. Para este proyecto, First Boston dispuso comprar al menos 1,5 millones de pies cuadrados (140.000 m ² ) de derechos de aire de Grand Central. Para 1984, Travelstead planeó construir una torre más corta de 50 a 70 pisos y dijo: "No me queda claro si alguien quiere pagar una prima de $ 8, $ 10 o $ 12 para estar en un edificio muy alto". Posteriormente, Travelstead contrató a Kohn Pedersen Fox (KPF) para rediseñar el proyecto. KPF creó nuevos planos para el edificio con la ayuda del ingeniero estructural William LeMessurier .

Travelstead propuso una torre de unos 70 pisos y más de 1000 pies (300 m). El edificio habría sido uno de los más altos de la ciudad de Nueva York; habría contenido una superficie de 1.400.000 pies cuadrados (130.000 m ² ). Los pisos de oficinas debían disponerse en forma de cruz, con columnas en el núcleo del edificio para evitar las vías subterráneas en Grand Central Terminal. La estructura subterránea habría sido de acero porque una base de hormigón no cabía entre las vías. Para redistribuir las cargas desde el exterior hacia el núcleo, se instalarían vigas diagonales a intervalos de ocho pisos. Habría habido pisos comerciales hechos de concreto (correspondientes a los primeros diez pisos sobre el suelo), así como una serie de pisos de oficinas coronados por una armadura de hombro. Los 20 pisos superiores habrían estado por encima de la armadura. Para mezclarse con los edificios cercanos, los pisos inferiores habrían tenido una fachada de granito, mientras que los pisos superiores habrían sido de metal y vidrio. El Instituto Real de Arquitectos Británicos elogió la propuesta como uno de los diez mejores diseños del siglo XX. La escritora de arquitectura Ada Louise Huxtable se burló de ella como "una torre de tobogán de esquí de escala y volumen de Brobdignagian en lo que podría llamarse estilo mesopotámico-Motorola".

Disputa de derechos aéreos

Para 1986, Travelstead planeó comenzar a trabajar en su torre el próximo año. El sitio solo se dividió en zonas para 650 000 pies cuadrados (60 000 m ² ) y Travelstead necesitaba comprar 800 000 pies cuadrados (74 000 m ² ) de derechos aéreos de Grand Central Terminal para lograr los pies cuadrados deseados. Sin un subdistrito de zonificación a través del cual se pudieran distribuir los derechos aéreos, los derechos aéreos de la terminal generalmente solo podrían transferirse a sitios adyacentes con una excepción. Penn Central podría transferir los derechos aéreos de Grand Central a través de edificios adyacentes que también poseía, formando así una "cadena de propiedad". Tal cadena entre Grand Central y 383 Madison Avenue ya no existía en la superficie, ya que Penn Central había vendido los hoteles Biltmore y Roosevelt , que habrían conectado los dos sitios. Travelstead y Penn Central afirmaron que había una cadena de propiedad a través de las vías subterráneas, que eran propiedad de Penn Central. Los funcionarios de la ciudad no creían que la propiedad subterránea o las vías del tren fueran parte de una cadena de propiedad y dijeron que, si dicha cadena fuera válida, los derechos aéreos de Grand Central podrían transferirse por la línea de Park Avenue hasta la frontera con la ciudad de Nueva York.

Travelstead presentó una solicitud de permiso especial y un borrador de declaración de impacto ambiental al gobierno de la ciudad en 1986, pero la ciudad no tomó ninguna medida al respecto durante dos años. Incluso cuando Travelstead siguió abogando por el plan de 70 pisos, en 1987 se presentó una propuesta reducida llamada Esquema III (a pesar del nombre, no había ningún Esquema II). Esta propuesta requería una torre de 48 pisos con una masa similar a la propuesta de 70 pisos de KPF, aunque el pináculo contendría múltiples agujas, evocadoras de los rascacielos más antiguos de Manhattan. El edificio Knapp estaba vacío a fines de la década de 1980. Aunque Travelstead dejó First Boston en 1988, siguió participando en el proyecto. Él demandó a la ciudad en junio de 1988, y un juez de la Corte Suprema del Estado dictaminó que la ciudad tenía que decidir dentro de los 30 días si permitía que los planes continuaran.

En abril de 1989 comenzó un proceso de revisión pública de seis meses para el edificio planificado. Travelstead encontró oposición al intentar transferir los derechos aéreos. La Junta Comunitaria 5 de Manhattan votó por unanimidad para negar la transferencia en junio de 1989. Tras la oposición de la Junta Comunitaria, la Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York (CPC) también desaprobó la transferencia en agosto. Travelstead luego demandó a la ciudad en la Corte Suprema del Estado. A fines de 1990, la Autoridad de Transporte Metropolitano (MTA) buscó comprar Grand Central y construir 383 Madison en nombre de First Boston, ya que los funcionarios de la MTA creían que la agencia podría calificar para una exención de zonificación. Según ese plan, la MTA habría construido un camino de entrada en la base de la torre, conectado a un nuevo muelle de carga de camiones dentro de Grand Central.

Mientras tanto, el CPC había sugerido crear un subdistrito de zonificación en noviembre de 1989, en el que los 1,7 millones de pies cuadrados (160.000 m ² ) de derechos de aire de Grand Central podrían transferirse a cualquier edificio del distrito. En 1991, el CPC emitió un informe sobre el subdistrito Grand Central propuesto, que permitiría a Penn Central transferir los derechos aéreos a cualquier edificio en un área de siete cuadras. Entre esos sitios estaba 383 Madison Avenue, donde Travelstead tenía que finalizar su compra de los derechos aéreos dentro de un año de la decisión de su demanda ante la Corte Suprema del Estado. A cambio, Penn Central y MTA propusieron expandir significativamente el distrito propuesto. Cuando se creó el distrito ese año, cubría 22 cuadras. Después de que la Corte Suprema confirmara la decisión de la ciudad de negar la transferencia de los derechos aéreos en 1991, Travelstead apeló la decisión. Para entonces, la demanda de oficinas en la ciudad de Nueva York había disminuido significativamente y 383 Madison Avenue se suspendió, junto con varios otros grandes proyectos de oficinas en toda la ciudad. First Boston eliminó a Travelstead del proyecto en 1992 y el edificio Knapp permaneció vacío durante más de una década.

Planes Ronson/HRO y al-Babtain

HRO International, dirigida por el desarrollador británico Howard Ronson, adquirió una opción en 1994 para comprar la propiedad de First Boston. HRO planeó un edificio de 24 pisos y $ 200 millones llamado Park Avenue Place, con 800 000 pies cuadrados (74 000 m ² ) de espacio. Estos incluyeron espacios sin columnas para pisos comerciales y estaciones de trabajo; techos altos; y un suministro eléctrico que era el doble que el de los edificios más antiguos. HRO planeó reutilizar los cimientos del antiguo edificio y también solicitó exenciones de impuestos al gobierno de la ciudad. The New York Times caracterizó los nuevos planes como un símbolo de la recuperación económica de la ciudad. HRO pretendía que el edificio fuera un desarrollo especulativo . Según los informes, Ronson discutió con JP Morgan & Co. (un predecesor de JPMorgan Chase) y Swiss Re sobre el anclaje del edificio. Después de que la mitad del edificio fuera arrendado previamente, Ronson planeó solicitar un préstamo de construcción de $100 millones. Ronson buscó cobrar alquileres de $50 por pie cuadrado ($540/m ² ), pero muchos posibles inquilinos se resistieron a los altos precios.

HRO acordó en julio de 1994 comprar el sitio por $ 57 millones; en ese momento, la torre debía completarse en 1996. HRO tenía la intención de comenzar a despejar el sitio en 1995, después de tomar el control. Después de que First Boston pospusiera la venta, HRO retrasó la fecha de finalización planificada hasta 1997. Finalmente, HRO nunca finalizó su compra. En enero de 1996, First Boston firmó un contrato para vender el terreno a Bear Stearns, cuyo contrato de arrendamiento en 245 Park Avenue estaba por vencer. Ronson cuestionó la venta, alegando que ya había gastado entre 8 y 10 millones de dólares en el sitio. El próximo mes, la familia al-Babtain anunció que compraría la participación de First Boston, tomando el control total del sitio por $55 millones. El director general de Bear Stearns, James Cayne , había comprado una opción por 10 millones de dólares en derechos de emisión del sitio, lo que llevó a los abogados de los al-Babtain a acusar a Cayne de interferencia ilícita . Luego, Cayne vendió la opción de los derechos de transmisión a los al-Babtain por una tarifa nominal , y la familia dejó de comunicarse con él.

Posteriormente, Bear Stearns negoció por un espacio en otro edificio. Ronson esperaba atraer a Morgan Guaranty a 383 Madison, pero la compañía indicó a mediados de 1996 que ya no estaba considerando ese sitio. Chase Bank , otro predecesor de JPMorgan Chase, inició negociaciones con la familia al-Babtain en octubre de 1996, con la esperanza de desarrollar una nueva torre junto a su sede actual en 270 Park Avenue. Chase Bank finalmente canceló sus planes en abril de 1997, supuestamente después de que el director ejecutivo de Chase, William B. Harrison Jr. , no se presentara en una reunión con los al-Babtain. A pesar de esto, los observadores esperaban que la proximidad del edificio planificado a Grand Central atrajera a un inquilino antes de fin de año.

Desarrollo y apertura

A mediados de 1997, Bear Stearns estaba nuevamente negociando el sitio con la familia al-Babtain. Ese agosto, el banco acordó desarrollar una nueva sede en 383 Madison Avenue. A cambio, la administración de la alcaldía de Rudy Giuliani acordó otorgar a Bear Stearns hasta $75 millones en exenciones de impuestos sobre las ventas, con la condición de que Bear Stearns mantenga 5800 empleados y cree 13 300 nuevos puestos de trabajo en la ciudad de Nueva York durante los próximos cincuenta años. El banco planeaba trasladar su sede y la mayoría de sus 4.500 empleados al nuevo edificio. El rascacielos debía tener grandes pisos comerciales para acomodar esas funciones. Los desarrolladores adquirieron 285.800 pies cuadrados (26.550 m ² ) de derechos de aire de Grand Central; fueron los primeros desarrolladores en usar los derechos aéreos del subdistrito Grand Central, que acababa de ser creado. La familia al-Babtain acordó contratar a Sterling Equities para desarrollar el rascacielos de Bear Stearns, aunque Hines Interests terminó gestionando el proceso de desarrollo.

La demolición del antiguo edificio Knapp comenzó en mayo de 1998, y se retiraron los mosaicos del antiguo Manhattan Savings Bank de la fachada de ese edificio para su conservación. Bear Stearns firmó un contrato de arrendamiento de 99 años por el terreno debajo del edificio en agosto de 1998. Bear Stearns controlaría el edificio durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Más tarde, ese mismo año, un trabajador de la construcción murió cuando los escombros lo golpearon en la cabeza. A mediados de 1999, se estaba construyendo el acero estructural del edificio y se planeó que el edificio estuviera terminado en 2002. En ese momento, la ciudad tenía escasez de trabajadores de la construcción calificados. Debido a la complejidad del sitio, Turner Construction contrató a 85 subcontratistas (en comparación con 50 en proyectos comparables). Hasta 1.500 trabajadores fueron empleados en el proceso de construcción en cualquier momento. Cayne también supervisó muchos de los detalles más pequeños del proyecto, contrató a un inspector para verificar todas las facturas y luego despidió al inspector porque no podía colaborar con los contratistas.

A mediados de 2001, antes de los atentados del 11 de septiembre , el banco reinstaló uno de los mosaicos del Manhattan Savings Bank en su vestíbulo. A pesar de los ataques, Bear Stearns comenzó a trasladar a los empleados al nuevo edificio en octubre de 2001. Cerca de la finalización del edificio, parte de la madera de la corona desarrolló moho después de haber estado expuesta a la lluvia. Aunque este problema se solucionó, dio lugar a una disputa entre Cayne y su antiguo socio Fred Wilpon ; Debido a defectos en la calidad del trabajo, Wilpon se negó a autorizar una bonificación discrecional de 20 millones de dólares para Cayne. La corona se iluminó por primera vez el 4 de abril de 2002, en una ceremonia a la que asistieron Cayne, el senador estadounidense Chuck Schumer y el gobernador de Nueva York, George Pataki . En ese momento, el edificio tenía 4.200 empleados. La construcción del edificio había costado más de $ 500 millones, la mitad de los cuales era el costo del equipo. Como medida de evasión de impuestos, el banco celebró un contrato de arrendamiento sintético sobre el edificio, por un valor de $ 570 millones.

Operación

383 Madison Avenue en segundo plano con la demolición en curso de 270 Park Avenue en primer plano, abril de 2021

Cuatro de los siete pisos comerciales estaban en funcionamiento cuando se inauguró el edificio, proporcionando espacio para 1.250 comerciantes. El mercero Charles Tyrwhitt estaba entre los inquilinos minoristas originales del edificio. Debido a preocupaciones de seguridad tras los ataques, Bear Stearns inicialmente prohibió a los visitantes subir a los pisos superiores a menos que estuvieran acompañados por un empleado. A Cayne le había gustado la ubicación del edificio porque podía caminar hasta él desde su apartamento a 13 cuadras de distancia. En 2007, solo cinco años después de la apertura del edificio, Bear Stearns se vio envuelto en la crisis de las hipotecas de alto riesgo cuando dos de sus fondos de cobertura de alto riesgo perdieron casi todo su valor.

Tras el colapso de los fondos de cobertura, Bear Stearns enfrentó una bancarrota repentina en marzo de 2008 durante la crisis financiera de 2007-2008 . JPMorgan Chase inicialmente ofreció comprar Bear Stearns a $2 por acción, lo que habría valorado esta última en $250 millones. Los expertos en bienes raíces estimaron el valor del edificio entre $ 1.1 y $ 1.4 mil millones, por lo que 383 Madison Avenue habría valido cinco veces más que Bear Stearns. A finales de mayo de 2008, JPMorgan Chase adquirió Bear Stearns por 10 dólares la acción. En lugar de vender 383 Madison Avenue, JPMorgan Chase planeó trasladar allí su división de inversiones. El banco inmediatamente comenzó a reemplazar la señalización de Bear Stearns con un logotipo que se parecía a JP Morgan & Co., su banco de inversión predecesor. Esto permitió a JPMorgan Chase reducir el espacio que ocupaba en otros edificios.

Para 2014, JPMorgan Chase buscaba desarrollar un nuevo campus corporativo en el desarrollo de Hudson Yards , reubicándose de 270 Park y 383 Madison. El banco abandonó sus planes después de no poder obtener exenciones de impuestos de los gobiernos de la ciudad y del estado. En 2016, SL Green Realty propuso que JPMorgan Chase intercambiara 270 Park y 383 Madison con One Vanderbilt , un rascacielos que SL Green estaba construyendo cinco cuadras al sur. Aunque JPMorgan Chase consideró la propuesta, las dos empresas nunca iniciaron negociaciones formales. En febrero de 2018, JPMorgan Chase anunció que demolería 270 Park para dar paso a la JPMorgan Chase Tower en el mismo sitio, que tendría casi el doble de altura. Durante el proyecto, JPMorgan trasladó su sede temporalmente a 383 Madison Avenue. La deconstrucción de 270 Park se completó a mediados de 2021 y, a partir de 2022, se estimó que el nuevo edificio estaría terminado en 2025.

Impacto

El diseño del edificio generalmente recibió críticas mixtas a negativas. Joseph Giovannini de Nueva York dijo: "Este es un edificio al que no querrías acercarte en ningún lugar en un cóctel. Vestido casi de pies a cabeza con granito severo, y geométricamente correcto, es rígido hasta el punto de desmayarse. aburrimiento. " Giovannini resumió el edificio como "lúgubre" y "predecible". El crítico de arquitectura Carter B. Horsley escribió que, en comparación con los pináculos del edificio Chrysler y el Empire State Building , "este faro no es delicado y es muy brillante". Herbert Muschamp de The New York Times , al describir el trabajo de SOM, dijo: "Skidmore se especializa en versiones pastiche de época de rascacielos Art Deco, como el nuevo edificio Bear, Stearns en Midtown Manhattan". En 2010, el New York Daily News clasificó a 383 Madison como uno de los diez edificios más feos de la ciudad de Nueva York.

Ver también

• Lista de los edificios más altos de la ciudad de Nueva York
• Lista de los edificios más altos de los Estados Unidos

Referencias

notas

Citas

Fuentes

• Cohan, William D. (2009). Castillo de naipes: una historia de arrogancia y exceso miserable en Wall Street . Grupo editorial Knopf Doubleday. ISBN 978-0-385-53046-0.
• "Exhibición de la azotea" (PDF) . Foro de Arquitectura . vol. 118. Julio de 1952. págs. 105–113.
• Smilew, Jeffrey (marzo de 2002). "Metamorfosis". Ingeniería Civil . vol. 72, núm. 3. págs. 70–75. ProQuest  228532693 .
• Stern, Robert AM; Fishman, David; Tilove, Jacob (2006). Nueva York 2000: Arquitectura y Urbanismo Entre el Bicentenario y el Milenio . Nueva York: Monacelli Press. ISBN 978-1-58093-177-9. OCLC  70267065 . OL  22741487M .
• Stern, Robert AM; Gilmartin, Patricio; Mellins, Thomas (1987). Nueva York 1930: Arquitectura y Urbanismo entre las dos guerras mundiales . Nueva York: Rizzoli. ISBN 978-0-8478-3096-1. OCLC  13860977 .
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enlaces externos

• Modelo 3D del edificio en Google 3D Warehouse