Seguridad residencial respaldada por hipotecas - Residential mortgage-backed security
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Los bonos que titulizan hipotecas generalmente se tratan como una clase separada, denominada seguridad respaldada por hipotecas residenciales ( RMBS ). En ese sentido, haciendo referencia al paquete general de acuerdos financieros que típicamente representa rendimientos en efectivo que se pagan a los inversionistas y que están respaldados por pagos en efectivo recibidos de los propietarios que pagan intereses y capital de acuerdo con los términos acordados con sus prestamistas; es un instrumento de financiación creado por el "originador" o "patrocinador" del préstamo hipotecario; sin garantías cruzadas de préstamos e hipotecas individuales (porque sería imposible recibir el permiso de los propietarios de viviendas individuales), es un instrumento de financiación que agrupa el flujo de efectivo recibido de los individuos y paga estos recibos de efectivo con prioridades en cascada que permiten a los inversores sentirse cómodos con la certeza de recibir efectivo en cualquier momento.
Existen múltiples diferencias importantes entre los préstamos hipotecarios originados y administrados por bancos y registrados en los libros del banco y un préstamo hipotecario que se ha titulizado como parte de un RMBS. El principal de ellos es el resultado de que el principal que interactúa con el prestatario e impulsa la toma de decisiones del "Administrador" que se introduce recientemente en la relación, ya no tiene la obligación hacia las responsabilidades asociadas con el fideicomiso público y el estatuto bancario que tradicionalmente controlaba las relaciones crediticias entre los bancos y sus clientes. A menos que un préstamo se reconstituya en el balance de un prestamista original, la relación minorista-consumidor entre el prestatario y su banco se cambia a una relación que es entre el cliente original y un inversionista acreditado sofisticado para quien el Administrador del banco actúa como un frente.
Un RMBS a menudo se conoce de manera confusa pero correcta como una inversión financiera "similar a un bono", ya que un RMBS puede presentarse con características similares, incluida una "inversión principal" y un "rendimiento"; la "inversión principal", sin embargo, no representa la compra de un pagaré individual emitido por un propietario, sino que representa el pago del "principal" por el derecho a recibir flujo de efectivo de un acuerdo de inversión que involucra muchos otros acuerdos. Asimismo, el "rendimiento" es sólo el cálculo de un rendimiento por intereses imputado que se deriva de la recepción de los flujos de efectivo. El mercado RMBS representa la mayor fuente de financiación de préstamos hipotecarios residenciales para propietarios de viviendas de EE. UU. (Ver más abajo).
En general, el rendimiento de estos valores se ha considerado más predecible que los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) , debido a la gran cantidad de préstamos individuales y geográficamente diversificados que existen dentro de cualquier conjunto individual de RMBS. Hay muchos tipos diferentes de RMBS, que incluyen transferencias hipotecarias, obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) y obligaciones de deuda garantizadas (CDO).
Orígenes
Los orígenes de los valores respaldados por hipotecas residenciales modernos se remontan a la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno ( Ginnie Mae ), aunque existían variaciones en la titulización de hipotecas en los EE. UU. A fines del siglo XIX y principios del XX. En 1968, Ginnie Mae fue la primera en emitir un nuevo tipo de bono respaldado por el gobierno, conocido como valor respaldado por hipotecas residenciales. Este bono tomó varios préstamos hipotecarios, reunió los pagos mensuales de capital e intereses y luego utilizó los flujos de efectivo mensuales como respaldo para los bonos. El principal de estas hipotecas estaba garantizado por Ginnie Mae, pero no el riesgo de que los prestatarios cancelen el saldo del principal antes de tiempo u opten por refinanciar el préstamo, un conjunto de posibles resultados futuros conocidos como " riesgo de pago anticipado ". La venta de fondos hipotecarios de esta manera permitió a Ginnie Mae adquirir nuevos fondos con los que comprar préstamos hipotecarios adicionales de corredores hipotecarios, lo que impulsó la misión encomendada por el Congreso de la agencia de "expandir la vivienda asequible". Debido a que los bancos y otros originadores de hipotecas podían vender sus hipotecas en RMBS, utilizaron las ganancias para hacer nuevos préstamos hipotecarios.
Debido a que estos bonos contaban con la plena fe y el respaldo del gobierno de los Estados Unidos, recibieron altas calificaciones crediticias y "pagaron una tasa de interés que era solo un poco más alta que los bonos del Tesoro". Tras el éxito de las ofertas de Ginnie Mae, las otras dos agencias de vivienda patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac , comenzaron a ofrecer sus propias versiones de RMBS. La garantía del gobierno de los préstamos hipotecarios aseguró a los inversionistas que si el prestatario incumplía, serían reembolsados en su totalidad. Pero a cambio de esa garantía, los prestatarios estaban sujetos a estrictos estándares de suscripción. Por ejemplo, con Fannie Mae, los compradores de vivienda tenían que hacer un pago inicial mínimo del 10 por ciento del valor de la vivienda, y los ingresos del comprador tenían que estar bien documentados y preferiblemente a partir de un salario periódico.
Desarrollo de MBS de marca privada
A fines de la década de 1970, un equipo de Salomon Brothers trabajó con Bank of America para crear el primer valor respaldado por hipotecas residenciales que no estaba garantizado por el gobierno. Un comerciante de bonos de Salomon Brothers llamado Lewis Ranieri fue fundamental en este esfuerzo. Acuñó el término " titulización " durante este período después de unirse al proyecto en 1977. Según la autora Alyssa Katz, la ambición de Ranieri era revolucionar el mercado hipotecario, que en ese momento dependía en gran medida de las instituciones de seguros de vivienda patrocinadas por el gobierno (Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac). Su plan era descubrir una manera de hacer del mercado hipotecario un asunto totalmente privado y para hacer realidad ese objetivo, su equipo deseaba crear un producto de seguridad "que pudiera comprarse y venderse entre inversores".
La idea era permitir que los bancos privados emitieran préstamos y luego los vendieran a inversores dispuestos que buscaran un flujo constante de ingresos, liberando capital con el que el banco podría emitir préstamos adicionales. A pesar de trabajar en el proyecto durante tres años, los bonos que desarrolló el equipo de Salomon fueron un fracaso comercial debido a varias regulaciones estatales y leyes de valores federales que se remontan a la Gran Depresión.
Para solucionar este problema, Ranieri ayudó a crear y defender ante el Congreso la Ley de Mejora del Mercado de Hipotecas Secundarias de 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, en su libro de 2009 sobre la historia reciente del mercado inmobiliario estadounidense, escribe que SMMEA
pidió a las agencias de calificación de bonos , en ese momento, Moody's y Standard & Poor's, que evaluaran cada grupo hipotecario. Siempre que un bono obtenga una de las calificaciones más altas de las agencias, lo que significa que, en opinión de las agencias, los inversores deben estar seguros de que se les pagará, podría venderse. Si bien la Comisión de Bolsa y Valores supervisaría la negociación de estos valores tal como lo hacía con todas las inversiones para la venta, el gobierno de los EE. UU. Ya no administraría exclusivamente el mercado de valores respaldados por hipotecas, como lo había hecho a través de Ginnie Mae. “Creemos que los servicios de calificación ofrecen una protección sustancial a los inversores”, declaró Ranieri ante el Congreso a principios de 1984.
Esta ley abrió la puerta para permitir a las "instituciones financieras constituidas por el gobierno federal, incluidas las uniones de crédito", la capacidad de "invertir en valores relacionados con hipotecas sujetos únicamente a las limitaciones que la junta reguladora correspondiente pueda imponer". Creó el mercado para los MBS de marca privada que no existía cuando Ranieri los estaba desarrollando por primera vez en 1977.
Según David Maxwell de Fannie Mae, los desarrolladores de valores respaldados por hipotecas de "marca privada" no buscaron, o al menos terminaron, socavar y reemplazar los MBS de "agencia" de Fannie y Freddie. Querían "encontrar productos de los que pudieran beneficiarse sin tener que competir con Fannie". Los periodistas financieros Bethany McLean y Joe Nocera argumentan que Ranieri y otros en Wall Street se dieron cuenta de que nunca "desalojarían [GSE] a Fannie y Freddie de su posición dominante como titulizadores de hipotecas tradicionales", pero Fannie y Freddie no tenían negocios ni intereses en hipotecas no preferenciales (hipotecas subprime o Alt-A ). Por lo tanto, el mercado de alto riesgo se convirtió en el ámbito de los valores respaldados por hipotecas de marca privada.
Tramos
Los MBS de la " empresa patrocinada por el gobierno ", Fannie y Freddie, fueron considerados "el equivalente a los bonos con calificación AAA" debido a sus altos estándares y sugerencias de garantía por parte del gobierno de los Estados Unidos.
Si bien las hipotecas de alto riesgo de marca privada nunca podrían hacer ese reclamo, al "dividir" las hipotecas agrupadas en "tramos", cada uno con una prioridad diferente en el flujo de capital e intereses mensuales o trimestrales, podrían crear una calificación triple A valores de los tramos de mayor prioridad: los tramos más "preferentes".
Dado que el tramo más antiguo era como un "cubo" que se llenaba con el "agua" del capital y los intereses que no compartía esta agua con el siguiente cubo más bajo (es decir, el tramo) hasta que se llenaba hasta el borde y se desbordaba, los tramos / tramos superiores (en teoría) tenían una calidad crediticia considerable y podían obtener las calificaciones crediticias más altas, lo que los hacía vendibles al mercado monetario y fondos de pensiones que de otra manera no se ocuparían de valores hipotecarios de alto riesgo.
Los primeros acuerdos con marcas de distribuidor a finales de la década de 1980 y principios de 1990 solían tener sólo dos tramos, pero en 2005-06 los acuerdos se volvieron más complejos. En el Financial Crisis Inquiry Report se describió un "típico" acuerdo "respaldado por hipotecas" de uno de los años pico de valores hipotecarios de alto riesgo de marca privada (2006) . (Ver tabla a la derecha). Apodado "CMLTI 2006-NC2", el acuerdo involucró 4499 hipotecas de alto riesgo originadas por New Century Financial, un prestamista con sede en California, y emitidas por una entidad de propósito especial creada y patrocinada por Citigroup . La entidad emitió 19 tramos de bonos respaldados por hipotecas por un valor de $ 947 millones. Dado que Citigroup y otras firmas se enfocaron en lograr altas calificaciones, los (cuatro) ranchos senior calificados como triple A representaron el 78% o $ 737 millones del acuerdo. Once tramos fueron "mezzanine": tres calificados como AA, tres A, tres BBB y dos BB (basura). El tramo más secundario se conocía como "capital" o "residual" o "primera pérdida". No tenía calificación crediticia y se dividió entre Citigroup y un fondo de cobertura. Cuanto más "junior" sea el tramo, mayor será su riesgo y su tasa de interés en compensación.
Según el columnista empresarial Joe Nocera , a mediados de 2013, "el mercado de valores respaldados por hipotecas privadas ... sigue moribundo" [27]; su financiación ha pasado a estar dominada por Fannie y Freddie.
Crecimiento, innovación, corrupción
Los valores respaldados por hipotecas residenciales y productos que suenan similares continuarían expandiéndose y volviéndose más complejos a lo largo de la década de 1980. Por ejemplo, en 1983 Freddie Mac comercializó la primera obligación hipotecaria garantizada (CMO)
Eventualmente, las finanzas estructuradas explotarían con el desarrollo de la obligación de deuda garantizada (CDO) en 1987 e incluso con inventos adicionales, como el CDO-Squared . Los CDO se utilizaron originalmente para agrupar muchos RMBS diferentes (que eran en sí mismos conjuntos de hipotecas residenciales) y luego dividirlos en tramos y venderlos a los inversores. El resultado final de estas innovaciones financieras fue un mercado hipotecario secundario existente fuera de las entidades patrocinadas por el gobierno que brindó una oportunidad de crecimiento masivo para los bancos de Wall Street. Según el ex economista jefe del Fondo Monetario Internacional , Simon Johnson , el "volumen total de valores respaldados por hipotecas privadas (excluidos los emitidos por Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac) creció de $ 11 mil millones en 1984 a más de $ 200 mil millones en 1994 a cerca de $ 3 billones en 2007 ".
El mercado de titulización de hipotecas privadas siguió creciendo. En 2004, los "bancos comerciales, de ahorro y de inversión alcanzaron a Fannie Mae y Freddie Mac en la titulización de préstamos hipotecarios", y en 2005 los superaron. Los MBS privados crecieron principalmente mediante la reducción de sus estándares y la titulización de más hipotecas de baja calidad y alto riesgo, como Alt-A, e hipotecas de alto riesgo. El académico Michael Simkovic sostiene que esta relajación de los estándares se debió a una mayor competencia entre los titulizadores de préstamos y un mayor poder de mercado para los originadores de préstamos. Los periodistas financieros Bethany McLean y Joe Nocera argumentan que los titulizadores de Wall Street alentaron la relajación de los estándares porque los préstamos de mala calidad "significaban mayores rendimientos".
Las GSE también relajaron sus estándares en respuesta, pero los estándares de GSE generalmente se mantuvieron más altos que los estándares del mercado privado, y las bursatilizaciones de GSE en general continuaron teniendo un buen desempeño en comparación con el resto del mercado. Sin embargo, algunos creen que el dominio de las GSE distorsionó el mercado, lo que provocó un sobreprecio que ayudó a generar la burbuja inmobiliaria y el último rescate de las GSE por parte del gobierno federal. Como resultado, se han desarrollado varias propuestas legislativas y de otro tipo para reducir gradualmente las GSE.
Colapso del mercado
Se cree que el rápido crecimiento de las hipotecas de baja calidad, financiadas mediante la titulización, es una de las principales causas de la crisis financiera de finales de la década de 2000 , también conocida como crisis de las hipotecas subprime . El mercado privado de RMBS colapsó en gran medida después de 2008 y ha sido reemplazado por una titulización respaldada por el gobierno caracterizada por una suscripción mucho más estricta y estándares más altos.
Ver también
- Certificado de hipoteca ruso
- Cautiverio
- Préstamo hipotecario (sección La industria de financiamiento hipotecario de los Estados Unidos )
- Crisis de las hipotecas subprime
- Valores de renta fija
- Riesgo de convexidad