Desarrollo de la preservación - Preservation development
El desarrollo de la preservación es un modelo de desarrollo inmobiliario que se ocupa de la preservación de las tierras agrícolas . Comparte muchos atributos con el desarrollo de la conservación , con la adición de estrategias para mantener y operar una agricultura y silvicultura productiva , a menudo a perpetuidad . Un desarrollo de preservación es una comunidad planificada que permite un desarrollo limitado y cuidadosamente diseñado (generalmente viviendas) en una granja en funcionamiento, al tiempo que coloca la mayoría de la tierra productiva bajo un sistema de servidumbres y gobernanza comunitaria para garantizar la continuidad de la agricultura y la administración ambiental .
Metas
El desarrollo de la preservación no es un enfoque de planificación formal, sino un ejemplo de planificación ambiental orientada a objetivos . Las características particulares de la tierra, el mercado local y las normas agrícolas locales influyen en las herramientas a desplegar en cada caso. Sin embargo, el proyecto exitoso debe tener como objetivo cumplir varios objetivos:
- Se debe retener el 80% o más de la productividad agrícola de la parcela objetivo.
- El desarrollo debe tomar una forma que no interfiera con los usos productivos de la tierra.
- Las construcciones legales deben hacer que la protección de la tierra sea permanente, pero flexible.
- Se deben crear estructuras de gestión y gobernanza comunitaria para garantizar la administración de la comunidad.
- La comunidad debe promover la educación pública sobre el valor de las tierras rurales.
Orígenes
El desarrollo de la preservación se desarrolló en la década de 1980 en respuesta a la rápida pérdida de tierras agrícolas debido a la expansión urbana alrededor de Boston. Robert Baldwin, Sr. ideó el sistema de servidumbres entrelazadas "farmbelt" y "greenbelt". El sistema y las herramientas asociadas de diseño y gobernanza comunitaria se perfeccionaron durante la década de 1990 en proyectos en Nueva Inglaterra. En 2005, este modelo se expandió al sureste, comenzando con la granja Bundoran de 2,300 acres (931 ha), en Charlottesville, Virginia .
Relación con otros métodos de conservación
En los Estados Unidos, la mayor parte de la tierra se conserva mediante una combinación de donaciones caritativas e incentivos fiscales. Las parcelas con valor ecológico, histórico o paisajístico pueden colocarse voluntariamente bajo servidumbre de conservación , que prohíbe o limita significativamente el desarrollo futuro de la tierra. El propietario puede ser compensado directamente por la servidumbre (compra de derechos de desarrollo), o los derechos de desarrollo futuro pueden considerarse una donación, sujeto a créditos fiscales que compensan los impuestos sobre la renta adeudados. En algunos estados de EE. UU., Los créditos fiscales pueden venderse para generar ingresos de la transacción. En algunas localidades, los derechos de desarrollo futuro pueden venderse o intercambiarse ( derechos de desarrollo transferibles ) y reasignarse en áreas urbanizadas.
El desarrollo de la preservación es un enfoque basado en el mercado y no depende del financiamiento de los contribuyentes o donaciones caritativas. El terrateniente vende la tierra. El desarrollo y la protección de la tierra se promulgan simultáneamente y las parcelas subdivididas resultantes se venden a individuos. El valor de cada parcela se incrementa por la adyacencia y el acceso a la tierra conservada, lo que permite una densidad de desarrollo significativamente inferior a la permitida por la zonificación .
Desarrollo sostenible
El desarrollo de preservación es un tipo de desarrollo sostenible en el que la capacidad de carga natural de la tierra se considera no solo en términos de desarrollo sino también en términos de capacidad agrícola y servicio ecológico. En lugar de maximizar el desarrollo, los desarrolladores buscan un equilibrio de Triple Resultado (TBL) entre factores sociales, ambientales y económicos.
Crecimiento inteligente
El nuevo urbanismo y el crecimiento inteligente promueven la densidad, la interconectividad y el acceso al tránsito como objetivos deseables de la planificación urbana. Ambos enfoques privilegian el desarrollo en ubicaciones de relleno y terrenos abandonados. El enfoque de Preservation Development en sitios totalmente nuevos con áreas agrícolas y forestales activas lo ha colocado fuera de la corriente principal de ambos movimientos.
Sin embargo, desde 2001, los planificadores del Nuevo Urbanismo Duany / Plater-Zyberk han promovido un enfoque de zonificación de "transectos", reconociendo la necesidad de extender los enfoques de Crecimiento Inteligente a lugares altamente urbanizados y rurales. Estos nuevos códigos abordan la presión del desarrollo en ubicaciones exurbanas , al igual que el Desarrollo de la preservación. En este contexto, el desarrollo de la preservación es un patrón de asentamiento apropiado para los dos o tres tipos de paisaje de menor densidad en el transecto, e insuficientemente denso para las otras categorías.
Algunas comunidades con zonificación influenciada por los principios del Crecimiento Inteligente han adoptado el Desarrollo de la Preservación como una herramienta adicional para manejar el crecimiento exurbano.
Referencias
- ^ Ned Carter, "Constrúyalo (¡cultívelo!) Y vendrán", The Piedmont Virginian , invierno de 2010, págs. 12-13.
- ^ Richard Peiser, "Salvar la granja familiar", Urban Land diciembre de 1996.
- ^ Nelson, Arthur C .; Pruetz, Rick; Woodruff, Doug (2011). The TDR Handbook: Designing and Implementing Transfer of Development Rights Programs . Washington, DC: Island Press. ISBN 9781610911597.
- ^ "Transferencia de derechos de desarrollo; Hoja de datos" (PDF) . Washington, DC: American Farmland Trust. Abril de 2008. Archivado desde el original (PDF) el 16 de enero de 2011.
- ^ En venta: Condominio con gallinero , Sara Schaeffer Munoz, en The Wall Street Journal, 17 de mayo de 2007.
- ^ Granjas orgánicas como servicios de subdivisión , Alec Appelbaum en The New York Times , 1 de julio de 2009.
- ^ Nell Porter Brown, "Manteniéndolo verde", Harvard Magazine noviembre / diciembre de 2008, v. 111-2, p. 24.