Amortización negativa - Negative amortization

En finanzas , la amortización negativa (también conocida como NegAm , interés diferido o hipoteca de pago gradual ) ocurre siempre que el pago del préstamo para cualquier período es menor que el interés cobrado durante ese período, de modo que el saldo pendiente del préstamo aumenta. Como método de amortización , el monto en corto (diferencia entre el interés y el reembolso) se agrega al monto total adeudado al prestamista. Esta práctica debería acordarse antes de acortar el pago a fin de evitar el incumplimiento del pago. Este método se usa generalmente en un período introductorio antes de que los pagos del préstamo excedan los intereses y el préstamo se amortice automáticamente. El término se usa con mayor frecuencia para préstamos hipotecarios ; Los préstamos corporativos con amortización negativa se denominan préstamos PIK .

La amortización se refiere al proceso de liquidación de una deuda (a menudo de un préstamo o hipoteca) mediante pagos regulares. Una parte de cada pago es para intereses, mientras que la cantidad restante se aplica al saldo principal. El porcentaje de interés versus capital en cada pago se determina en un programa de amortización .

Definir características

La amortización negativa solo ocurre en préstamos en los que el pago periódico no cubre el monto de interés adeudado por ese período de préstamo. El interés acumulado no pagado se capitaliza mensualmente en el saldo de capital pendiente. El resultado de esto es que el saldo del préstamo (o principal) aumenta mensualmente por el monto de los intereses impagos. El propósito de esta función es, en la mayoría de los casos, la gestión avanzada de efectivo y / o, más simplemente, la flexibilidad de pago, pero no el aumento de la asequibilidad general.

Los Neg-Ams también tienen lo que se llama un período de refundición, y el límite de saldo de capital refundido está en los EE. UU. Según la legislación federal y estatal. El período de refundición suele ser de 60 meses (5 años). El límite del saldo del principal refundido (también conocido como "límite negativo") suele ser hasta un 25% de aumento del saldo amortizado del préstamo sobre el monto original del préstamo. Los estados y los prestamistas pueden ofrecer productos con períodos de refundición y límites de saldo de capital menores; pero no puede emitir préstamos que excedan los requisitos legales estatales y federales bajo pena de ley.

Se ha introducido una nueva opción de préstamo que permite un plazo de préstamo de 40 años. Esto hace que el pago mínimo sea incluso más bajo que un plazo comparable de 30 años.

Casos especiales

• Hipoteca inversa : en el caso extremo o límite del principio de amortización negativa, el prestatario de un préstamo no necesita realizar los pagos del préstamo hasta que éste venza; es decir, todos los intereses se capitalizan y el capital original y todos los intereses devengados a la fecha de vencimiento se pagan juntos y de una vez. El contexto más común en el que se produce este arreglo es el de utilizar bienes inmuebles residenciales unifamiliares como garantía del préstamo, en cuyo caso el préstamo se conoce como hipoteca inversa . En los Estados Unidos de América, los términos de las hipotecas inversas están fuertemente regulados por la ley federal, que a partir de enero de 2016 establece un límite de edad más bajo para el conjunto de prestatarios permitidos y requiere que la hipoteca vence solo cuando el prestatario ya no usa el propiedad en cuestión como su residencia principal, generalmente debido a la muerte del prestatario.
  
  Debido a la especificidad del concepto de hipoteca inversa y al contexto limitado en el que aparece el término en la práctica, la mayoría de las autoridades de los Estados Unidos utilizan el término "amortización negativa" para designar aquellos y solo aquellos préstamos en los que el prestatario paga durante la vigencia del préstamo, pero durante y solo durante sus primeras etapas, conocido como período de amortización negativa o "NegAm", realiza lo que en realidad son pagos parciales, es decir, pagos inferiores a la cantidad de intereses devengados durante el plazo de pago.

Circunstancias típicas

Todos los préstamos hipotecarios de NegAM eventualmente requieren el pago total del principal y los intereses de acuerdo con el plazo original de la hipoteca y la nota firmada por el prestatario. La mayoría de los préstamos solo permiten que NegAM suceda por no más de 5 años, y tienen términos para "refundir" (ver más abajo) el pago a un calendario de amortización total si el prestatario permite que el saldo del principal aumente a una cantidad preestablecida.

Este préstamo se suscribe a menudo en áreas de alto costo, porque los pagos hipotecarios mensuales serán más bajos que cualquier otro tipo de instrumento de financiamiento.

Los préstamos de amortización negativa pueden ser préstamos de alto riesgo para inversores sin experiencia. Estos préstamos tienden a ser más seguros en un mercado de tipos a la baja y más riesgosos en un mercado de tipos al alza.

Las tasas iniciales de los préstamos con opción de pago mínimo o amortización negativa pueden ser tan bajas como el 1%. Esta es la tasa de pago, no la tasa de interés real. La tasa de pago se utiliza para calcular el pago mínimo. Otras opciones de pago mínimo incluyen 1,95% o más.

Característica de tasa ajustable

Los préstamos NegAM hoy en día son en su mayoría hipotecas de tasa ajustable (ARM), lo que significa que se fijan por un período determinado y se ajustan cada vez que transcurre ese período; por ejemplo, un mes fijo, ajustando cada mes. El préstamo NegAm, como todas las hipotecas de tasa ajustable, está vinculado a un índice financiero específico que se utiliza para determinar la tasa de interés según el índice actual y el margen (el margen que cobra el prestamista). La mayoría de los préstamos NegAm actuales están vinculados al promedio mensual de tesorería, de acuerdo con los ajustes mensuales de este préstamo. También hay préstamos ARM híbridos en los que hay un período de pagos fijos durante meses o años, seguido de un ciclo de cambio aumentado, como seis meses fijos y luego mensualmente ajustables.

La hipoteca de pago gradual es un préstamo NegAm de "tasa fija", pero dado que el pago aumenta con el tiempo, tiene aspectos del préstamo ARM hasta que se requieren pagos de amortización.

Las diferencias más notables entre la opción de pago tradicional ARM y la opción de pago híbrida ARM se encuentran en la tasa de inicio, también conocida como tasa de "pago mínimo". En un brazo de opción de pago tradicional, el pago mínimo se basa en un cálculo de capital e interés de 1% a 2,5% en promedio.

La tasa de inicio en una opción de pago híbrida ARM es más alta, pero sigue siendo extremadamente competitiva en cuanto a pagos.

En una opción de pago híbrida ARM, el pago mínimo se obtiene utilizando el cálculo de "solo interés" de la tasa inicial. La tasa de inicio de la opción de pago híbrido ARM generalmente se calcula tomando la tasa completamente indexada (tasa de nota real), luego restando el 3%, lo que le dará la tasa de inicio.

Ejemplo: 7.5% tasa totalmente indexada - 3% = 4.5% (4.5% sería la tasa inicial en una opción de pago híbrida ARM)

Esta pauta puede variar entre los prestamistas.

Los alias de los préstamos ARM con opción de pago se conocen por:

• PayOption ARM
• Préstamo con amortización negativa (Neg Am)
• Elegir - A - Pagar
• Préstamo con opción de interés diferido (esta es la forma en que este préstamo se introdujo en la industria hipotecaria cuando se creó por primera vez)

Terminología hipotecaria

• Gorra

Tasa de cambio porcentual en el pago NegAm. Cada año, el pago mínimo adeudado aumenta. La mayoría de los pagos mínimos en la actualidad aumentan al 7,5%. Teniendo en cuenta que aumentar una tasa del 1% en una hipoteca al 5% es un aumento del 20%, NegAm puede crecer rápidamente en un mercado en alza. Por lo general, después del quinto año, el préstamo se convierte en un préstamo ajustable con vencimiento en 25 años. Esto es por un plazo de préstamo de 30 años. Los préstamos con opción de pago más nuevos a menudo ofrecen un plazo de 40 años con una tasa de interés subyacente más alta.

• Límite de vida

La tasa de interés máxima permitida después de la refundición de acuerdo con los términos del pagaré. Generalmente, la mayoría de los préstamos NegAm en los últimos 5 años tienen un límite de vida del 9,95%. Hoy en día, muchos de estos préstamos tienen un tope del 12% o más.

(En general, el autor usa referencias de tiempo que son relativas a un marco de tiempo que no está definido. 'Hoy', ¿cuál es ?; 'últimos 5 años' desde cuándo, etc.)

• Índice

La variable, como el COFI ; COSI; CODI o, a menudo, MTA, que determina el ajuste como un aumento o disminución de la tasa de interés. Otros ejemplos incluyen LIBOR y TREASURY.

• Margen

A menudo revelado en el anexo de tasa ajustable de una escritura de fideicomiso, el margen lo determina el prestamista y se utiliza para calcular la tasa de interés. A menudo, el originador del préstamo puede aumentar el margen al estructurar el producto para el prestatario. Un aumento del margen también aumentará la tasa de interés del prestatario, pero mejorará la prima del margen de rendimiento que el originador del préstamo puede recibir como compensación del prestamista.

• Tasa totalmente indexada (FIR)

La tasa totalmente indexada es la suma del margen y el valor del índice actual en el momento del ajuste. La FIR es la "tasa de interés" y determina los pagos amortizados únicamente a los intereses a 30 y 15 años. La mayoría de los productos de tarifas ajustables tienen límites en los ajustes de tarifas. Si la nota prevé un único ajuste que no exceda un aumento en más de 1.5, y el índice variable, por ejemplo, aumentó en 2.5 desde el último ajuste, la tasa totalmente indexada alcanzará un ajuste máximo de 1.5, como se indica. en la nota, para ese período de ajuste en particular. A menudo, la FIR se utiliza para determinar la relación deuda-ingresos cuando se califica a un prestatario para este producto de préstamo.

• Opciones de pago

Por lo general, hay 4 opciones de pago (enumeradas de mayor a menor):

• Pago de 15 años
  • Amortizado en un período de 15 años en la FIR
• Pago de 30 años
  • Amortizado en un período de 30 años en la FIR
• Pago solo de intereses
  • FIR multiplicado por el saldo principal, dividido por 12 meses (sin amortización ni reducción del saldo adeudado).
• Pago mínimo
  • Basado en la tasa mínima inicial determinada por el prestamista. Al pagar el pago mínimo, la diferencia entre el pago solo de intereses y el pago mínimo se difiere al saldo del préstamo aumentando lo adeudado por la hipoteca.

• Período

Con qué frecuencia cambia el pago de NegAm. Normalmente, el pago mínimo aumenta una vez cada doce meses en este tipo de préstamos. Por lo general, la tasa de aumento es del 7,5%. El FIR está sujeto a ajustes con el índice variable, la mayoría de las veces mensualmente, dependiendo del producto.

• Refundir a

Parada prematura de NegAm. Si el saldo aumenta a una cantidad predeterminada (desde el 110% hasta el 125% del saldo original según las regulaciones federales o estatales), el préstamo será "refundido" con una de dos opciones de pago: el pago de capital e intereses totalmente amortizado, o si el saldo máximo se ha alcanzado antes del quinto año, un pago de intereses únicamente hasta que el préstamo haya vencido hasta la fecha de refundición (normalmente 5 años).

• Parada

Fin del calendario de pagos de NegAm.

Criticas

Los préstamos de amortización negativa, que fueron relativamente populares solo en la última década, han atraído una variedad de críticas:

• A diferencia de la mayoría de los otros préstamos de tasa ajustable, muchos préstamos de amortización negativa se han anunciado con tasas de interés introductorias, artificiales o teaser, o con el pago mínimo del préstamo expresado como un porcentaje del monto del préstamo. Por ejemplo, un préstamo con amortización negativa a menudo se anuncia con "1% de interés" o mostrando un número del 1% de manera prominente sin explicar la FIR. Esta práctica la han realizado los grandes prestamistas corporativos. Esta práctica se ha considerado engañosa por dos razones diferentes: la mayoría de las hipotecas no tienen tasas de interés teaser , por lo que los consumidores no las buscan; y muchos consumidores no son conscientes del efecto secundario negativo de la amortización de pagar solo el 1% del monto del préstamo por año. Además, la mayoría de los préstamos de amortización negativa contienen una cláusula que dice que el pago no puede aumentar más del 7.5% cada año, excepto si el período de 5 años ha terminado o si el saldo ha crecido un 15%. Los críticos dicen que esta cláusula solo está ahí para engañar a los prestatarios haciéndoles pensar que el pago solo podría aumentar una pequeña cantidad, mientras que, de hecho, es más probable que ocurran las otras dos condiciones.
• Los préstamos de amortización negativa como clase tienen el mayor potencial para lo que se conoce como shock de pago. El impacto de pago ocurre cuando el pago mensual requerido salta de un mes al siguiente, volviéndose potencialmente inasequible. Para comparar el potencial de impacto de pago de varias hipotecas (tenga en cuenta que los elementos aquí no incluyen los pagos de depósito en garantía para seguros e impuestos, que pueden causar cambios en el monto del pago):
  • Hipotecas totalmente amortizadas a tasa fija a 30 años (o 15 años): no es posible un salto de pago.
  • Hipoteca a 5 años con tasa ajustable totalmente amortizada: sin aumento de pago durante 5 años, luego una posible disminución o aumento de pago en función de la nueva tasa de interés.
  • Un producto hipotecario a 10 años de solo interés, reconfigurado a un programa de amortización de 20 años (después de diez años de pagos de solo interés) podría ver un aumento de pago de hasta $ 600 en un saldo de 330K.
  • Hipoteca de amortización negativa: ningún salto de pago tampoco hasta 5 años O el saldo crece un 15% (según el producto) por encima del importe original. El pago aumenta al exigir un pago total de intereses más principal. El pago podría aumentar aún más debido a cambios en las tasas de interés. Sin embargo, en igualdad de condiciones, el pago totalmente amortizado es casi el triple del pago amortizado negativamente.
  • Primer mes gratis: un oficial de préstamos puede permitir que el prestatario omita el primer pago mensual de un préstamo de refinanciamiento, simplemente agregando ese pago al capital y cobrando un interés compuesto durante muchos años. Es posible que el prestatario no comprenda o no cuestione la transacción.

En un mercado inmobiliario muy activo, un comprador puede usar una hipoteca de amortización negativa para comprar una propiedad con el plan de vender la propiedad a un precio más alto antes de que finalice el período "negam". Por lo tanto, un inversionista informado podría comprar varias propiedades con obligaciones mensuales mínimas y obtener una gran ganancia en un plan de cinco años en un mercado inmobiliario en alza.

Sin embargo, si los valores de la propiedad disminuyen, es probable que el prestatario deba más por la propiedad de lo que vale, lo que se conoce coloquialmente en la industria hipotecaria como "estar bajo el agua". En esta situación, el dueño de la propiedad puede enfrentar una ejecución hipotecaria o tener que refinanciar con una relación préstamo-valor muy alta que requiere obligaciones mensuales adicionales, como seguro hipotecario, y tasas y pagos más altos debido a la adversidad de un préstamo alto. relación a valor.

Es muy fácil para los prestatarios ignorar o malinterpretar las complicaciones de este producto cuando se les presentan obligaciones mensuales mínimas que podrían ser de la mitad a un tercio de lo que requieren otros productos hipotecarios más predecibles.

Ver también

• Préstamo PIK , un concepto similar en finanzas corporativas

Referencias