Índice de rascacielos - Skyscraper Index

El índice de rascacielos es un concepto propuesto por Andrew Lawrence, analista inmobiliario de Dresdner Kleinwort Wasserstein , en enero de 1999, que mostró que los edificios más altos del mundo se han levantado en vísperas de las recesiones económicas. Los ciclos económicos y la construcción de rascacielos se correlacionan de tal manera que la inversión en rascacielos alcanza su punto máximo cuando se agota el crecimiento cíclico y la economía está lista para la recesión . El modelo de índice de rascacielos de Mark Thornton envió con éxito una señal de la crisis financiera de finales de la década de 2000 a principios de agosto de 2007.

En realidad, los edificios pueden terminarse después del inicio de la recesión o más tarde, cuando otro ciclo económico impulsa la economía, o incluso cancela. A diferencia de casos anteriores de razonamiento similar ("la altura es un barómetro del auge"), Lawrence utilizó los proyectos de rascacielos como un predictor de la crisis económica, no del auge.

Un estudio estadístico encontró que la altura de los edificios no es un predictor preciso de recesiones u otros aspectos del ciclo económico , pero que el PIB puede predecir la altura de la construcción de edificios.

Detalles

Lawrence comenzó su artículo, The Skyscraper Index: Faulty Towers , como una broma (enfatizado por un título que hace referencia a un programa de comedia ) y basó su índice en una comparación de datos históricos, principalmente de la experiencia de los Estados Unidos. Descartó las estadísticas generales de construcción e inversión, centrándose solo en proyectos récord. El primer ejemplo notable fue el Pánico de 1907 . Dos rascacielos que batieron récords, el Singer Building y la Metropolitan Life Insurance Company Tower , fueron lanzados en Nueva York antes del pánico y terminados en 1908 y 1909, respectivamente. Met Life siguió siendo el edificio más alto del mundo hasta 1913. Poco antes del colapso de Wall Street de 1929 , se inauguró otra serie de torres supertodas ( 40 Wall Street , Chrysler Building , Empire State Building) .

Los siguientes poseedores de récords, las torres del World Trade Center y la Torre Sears , abrieron sus puertas en 1973, durante la caída del mercado de valores de 1973-1974 y la crisis del petróleo de 1973 . El último ejemplo disponible para Lawrence, las Torres Gemelas Petronas , se inauguró a raíz de la crisis financiera asiática de 1997 y mantuvo el récord mundial de altura durante cinco años. Lawrence vinculó el fenómeno con el exceso de inversión , la especulación y la expansión monetaria, pero no dio más detalles sobre estos problemas subyacentes. El concepto revivió en 2005, cuando Fortune observó con recelo a cinco corporaciones de medios que invirtieron en nuevos rascacielos en Manhattan (ninguna de ellas, incluido el más alto, el New York Times Building , batió ningún récord).

El concepto intuitivamente simple, publicitado por la prensa empresarial en 1999, se ha verificado en el marco de la teoría austriaca del ciclo económico , que a su vez se basa en las teorías del siglo XVIII de Richard Cantillon . Mark Thornton (2005) enumeró tres efectos de Cantillon que hacen válido el índice de rascacielos. Primero, una caída en las tasas de interés al inicio de un auge impulsa los precios de la tierra. En segundo lugar, una disminución de las tasas de interés permite que aumente el tamaño medio de una empresa, lo que genera una demanda de espacios de oficinas más grandes. En tercer lugar, las bajas tasas de interés brindan inversión a tecnologías de construcción que permiten a los desarrolladores batir récords anteriores. Los tres factores alcanzan su punto máximo al final del período de crecimiento.

Los críticos descartaron el índice de rascacielos como una herramienta poco confiable: la recesión posterior a la Primera Guerra Mundial , la recesión de 1937 y la recesión de principios de la década de 1980 no estuvieron marcadas por ningún proyecto récord. La construcción del edificio Woolworth (récord mundial de altura entre 1913-1930) estuvo marcada por una crisis de sobreedificación local en la ciudad de Nueva York en 1913-1915, al mismo tiempo que un auge récord de la construcción en Chicago. Thornton sostiene que la finalización del edificio Woolworth fue seguida por una tercera caída trimestral del producto interno bruto , la peor de la historia , por lo que no debe considerarse una excepción a la regla (como hizo el propio Lawrence).

Los patrones cíclicos en el sector inmobiliario se han estudiado a fondo antes de Lawrence, en particular por Homer Hoyt en la década de 1930. Un análisis de 1995 de la experiencia de Nueva York y Chicago por Carol Willis estimó que, históricamente, dos tercios a tres cuartos de los rascacielos se concibieron solo para alquiler; Los "edificios" corporativos que imponían la marca de sus propietarios (incluidos la mayoría de los poseedores de registros históricos) eran una minoría, y también alquilaban espacio a los inquilinos. Los mercados inmobiliarios especulativos se alternan entre los dos patrones de comportamiento diferentes.

En tiempos normales, cuando el valor de los recursos es predecible, el desempeño de un proyecto de construcción se puede estimar de manera confiable a través de fórmulas bien probadas. En tiempos de auge, los precios racionales dan paso al comportamiento irracional de los compradores; los compradores apuestan por la demanda y los alquileres cada vez mayores y están dispuestos a pagar más de lo que pagarían normalmente. Willis dijo que "la altura es un barómetro del auge", "los edificios más altos generalmente aparecen antes del final de un auge, su altura impulsada por la fiebre especulativa que afecta tanto a los desarrolladores como a los prestamistas", citando los valores de la tierra inflados cíclicamente como el factor principal para aumentos en la altura del edificio, pero no elevó este hecho para convertirlo en un "índice".

Un concepto relacionado, Skyscraper Indicator , fue popularizado por Ralph Nelson Elliott en la década de 1930.

En cierto modo, esto parece ser una elaboración de la teoría de C. Northcote Parkinson de que solo las organizaciones en declive tienen edificios elegantes y bien planificados. Su ejemplo favorito no fue un rascacielos, sino la ciudad de Nueva Delhi (particularmente el área ahora conocida como la Delhi de Lutyen), construida poco antes de que India se independizara de los constructores británicos.

La construcción del Burj Khalifa puede seguir este patrón. En octubre de 2009, la constructora Emaar anunció que había terminado el exterior del edificio; en dos meses, el gobierno de Dubai estuvo a punto de incumplir sus préstamos. Stephen Bayley de The Daily Telegraph comentó: "A pesar de toda la ambición de su construcción, la nueva Torre Khalifa de Dubai es un monumento aterrador y sin propósito a la era de las hipotecas de alto riesgo".

Prueba empírica de la hipótesis del índice de rascacielos

Un estudio de Barr , Mizrach y Mundra (2015) tiene como objetivo ver si existe, de hecho, una correlación entre la altura de los rascacielos y el crecimiento económico. El estudio analiza dos tipos de datos. Primero, el documento analiza el anuncio y las fechas de finalización de los edificios más altos del mundo y los picos y valles del ciclo económico de los Estados Unidos, según las mediciones de la Oficina Nacional de Investigación Económica. Encuentran que prácticamente no existe relación entre el momento en que se construyen edificios récord y el ciclo económico. En segundo lugar, los autores investigan la altura y el crecimiento económico utilizando las técnicas de series de tiempo de las pruebas de autorregresión y cointegración de vectores . Investigan la relación de series de tiempo entre el edificio más alto completado cada año y el nivel de PIB per cápita de Estados Unidos, Canadá, China y Hong Kong. Los autores encuentran que las dos series están cointegradas, lo que significa que se mueven juntas a lo largo del tiempo. Es decir, el edificio más alto terminado cada año en estos países no se aleja sistemáticamente de los ingresos subyacentes del país, lo que proporciona evidencia de que, en general, la altura de los rascacielos no se basa fundamentalmente en la competencia de altura entre los constructores. Finalmente, los métodos de autorregresión vectorial permiten a los autores ver si la altura de los rascacielos puede predecir cambios en el producto interno bruto (PIB) (es decir, si las alturas predicen recesiones). Los autores encuentran que, de hecho, la altura no se puede utilizar para predecir cambios en el PIB. Sin embargo, el PIB se puede utilizar para predecir cambios de altura. En otras palabras, el estudio encuentra que la altura extrema es impulsada por un rápido crecimiento económico, pero esa altura no puede usarse como un indicador de recesiones.

Ver también

Notas

Referencias