Recargo - Rentcharge
En el Reino Unido, un cargo de alquiler es una suma anual que paga el propietario de la tierra de dominio absoluto (terre-tenant) al propietario del cargo de alquiler (rentcharger), una persona que no necesita tener ningún otro interés legal en la tierra. A menudo se les conoce como rentas principales en el noroeste de Inglaterra, pero el término renta del suelo se utiliza en muchas partes del país para referirse a un precio de alquiler o un alquiler pagadero sobre la tierra arrendada . Esto es confuso porque una verdadera renta de la tierra es una suma pagadera en relación con la tierra en arrendamiento en lugar de la tierra de propiedad absoluta. Como resultado, la primera pregunta que un traspasador u otro asesor, como la Unidad de Cargos de Alquiler gratuita, exigirá es información delRegistro de la propiedad , que el público también puede obtener a bajo precio, en cuanto a si la tierra sujeta es de dominio absoluto o se encuentra en arrendamiento (una propiedad de arrendamiento ).
Historia
Rentcharge es un dispositivo legal que permitía que un pago anual se recaudara continuamente sobre una propiedad de dominio absoluto. Una escritura hecha con el conocimiento de las partes es legalmente efectiva contra la tierra para efectuar esto y ha sido legal desde el Estatuto de 1290 de Quia Emptores . Dichas sumas se pagaban originalmente al señor local de la mansión a perpetuidad, sin embargo, un sistema más común de tales señores era la propiedad intelectual .
Función
Las tarifas de alquiler proporcionaban un ingreso regular para los propietarios de tierras que estaban dispuestos a entregar la tierra para el desarrollo, al constructor original o, en algunos casos, a un tercero. Los pagos adeudados son típicamente entre £ 2 y £ 5 por año, que ya no son una carga significativa debido a la inflación de precios pasada . A veces, la tierra se liberaba sin que se pagara una suma de capital y el pago de la renta era el único pago. Una vez impuesto, un cargo por alquiler continúa vinculando toda la tierra, incluso cuando la tierra se divide y vende en parcelas. En tales casos, un inquilino territorial puede ser responsable del pago total del alquiler. Luego se deja que esa persona cobre la porción apropiada de los otros arrendatarios cuyas tierras están sujetas al pago de la renta.
Reforma
La Sección 2 prohíbe (finaliza desde 1977) nuevos cargos por alquiler, excepto los 'cargos por alquiler de propiedad' (aquellos para beneficio de propiedad comunal / propia).
Otras partes de la Ley de tarifas de alquiler de 1977 abolirán las tarifas de alquiler de naturaleza feudal y proporcionarán un medio financiero para extinguir (forma de redimir) cualquier propiedad absoluta del propietario, con o sin la asistencia gratuita de la Unidad de tarifas de alquiler del Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local, Birkenhead mientras tanto.
Cualquiera que sea rescatado (rescindido) por el propietario que posea la tierra sujeta a dicho cargo de alquiler, equivale aproximadamente a 16 a 17 veces el cargo de alquiler anual establecido en el título de la propiedad, específicamente según la fórmula de la Ley. La Ley tiene un procedimiento opcional, habilitado por las Regulaciones de Precios de Reembolso de 2016, en el cual la Unidad de Cargos de Alquiler del gobierno asiste sin cargo. Para asegurarse de que el alquiler sea efectivo, ya no debe aparecer en el Registro de propiedad del dominio absoluto sujeto, descargable por £ 3 del Registro de la Propiedad de HM .
Hay una rara excepción a esta simple prueba. Muy pocas propiedades no agrícolas siguen siendo tierras sin registrar y las que sí lo hacen pueden considerar el primer registro voluntario .
Muchos cobradores de alquiler (propietarios de cobro de rentas) pueden llegar a un acuerdo privado con el propietario libre (que técnicamente es un inquilino territorial, un pagador de cobro de alquiler, un propietario libre moderado hasta que se canjea / el cobro de alquiler expira / finaliza con la abolición). La ley tiene una fórmula que permite al Departamento de Comunidades y Gobierno Local (DCLG) calcular la cifra de reembolso que este último debe pagar para recuperar su tarifa de alquiler.
Esto es por las regulaciones de Rentcharges (precio de canje) (Inglaterra) de 2016: -
P = el precio de reembolso;
R = el monto anual del cargo de alquiler (o, según sea el caso, el alquiler al que se aplica la sección 20 (1) de la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1927) que se redimirá;
Y = la tasa de vencimiento, expresada como una fracción decimal, de la tasa de interés del National Loans Fund de “más de 30 años, no más de 30,5 años” publicada por la Oficina de Gestión de Deuda del Reino Unido; y
N = el período, expresado en años (redondeando cualquier parte de un año a un año completo), por el cual el cargo de alquiler (o, según sea el caso, el alquiler al que se aplica la sección 20 (1) de la Ley de propietarios e inquilinos 1927 se aplica) seguiría siendo pagadero si no se redimiera. El punto de parada larga (fecha más larga para esto) será el 22 de agosto de 2037, por lo que el período más largo es ese año menos la brecha actual en años, redondeado hacia arriba como cualquier parte del año.
Los cargos por alquiler se extinguen el 22 de agosto de 2037; por lo tanto, a mediados de 2018, su vida útil es de 19 años y si se ingresa en la fórmula anterior y se usa un rendimiento del 1,78%, la tasa aplicable al 20 de julio da aproximadamente 16 años del alquiler para canjearlo.
Cuando la transacción se ha completado, DCLG, en nombre del Secretario de Estado , emite un certificado de redención al inquilino. Cualquier cargo de alquiler existente que no sea de propiedad se extinguirá el 22 de agosto de 2037.
Cargos por alquiler de bienes raíces
La Ley de 1977 retuvo y continúa permitiendo que los promotores inmobiliarios en venta apliquen los cargos de alquiler correspondientes a las propiedades , los siguientes:
- imponer un deber al dominio absoluto registrado (y, por lo tanto, al propietario libre) para realizar un pacto exigible
- para pagar los servicios prestados por el cobrador de alquiler para la prestación de servicios, mantenimiento, etc. en beneficio de esa tierra ("la tierra gravada por el cargo de alquiler").
Por lo tanto, estos siguen siendo un medio de pagar / requerir un mantenimiento deseable, como el mantenimiento comunitario auxiliar y la infraestructura compartida. En el Reino Unido, la regulación que rodea a los abusos potenciales (conocida como " vellón ") no ha seguido el ritmo de los desarrollos en el sector de la vivienda, pero el Gobierno ha consultado sobre posibles reformas.
En cuanto a la tierra en arrendamiento (por ejemplo, apartamentos), la renta del suelo es el equivalente al tipo de alquiler feudal; el cargo por servicio es el equivalente al cargo por el alquiler de la propiedad.