Seguro hipotecario - Mortgage insurance

Para obtener un seguro que garantice el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento o invalidez, consulte Seguro de vida hipotecario .

El seguro hipotecario (también conocido como garantía hipotecaria y seguro de préstamos hipotecarios ) es una póliza de seguro que compensa a los prestamistas o inversores en valores respaldados por hipotecas por las pérdidas debidas al incumplimiento de un préstamo hipotecario . El seguro hipotecario puede ser público o privado según la aseguradora. La póliza también se conoce como garantía de indemnización hipotecaria (MIG), particularmente en el Reino Unido.

Australia

En Australia, los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario a los prestamistas (LMI) para los préstamos hipotecarios que superen el 80% del precio de compra.

Singapur

En Singapur , es obligatorio que los propietarios de apartamentos HDB tengan un seguro hipotecario si están utilizando el saldo de sus cuentas del Fondo Central de Previsión (CPF) para pagar la cuota mensual de su hipoteca. Sin embargo, tienen la opción de seleccionar un seguro hipotecario administrado por la Junta de CPF o aseguradoras privadas estipuladas.

Por otro lado, no es obligatorio que los propietarios de viviendas particulares en Singapur contraten un seguro hipotecario.

Estados Unidos

Seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado, o PMI, generalmente se requiere con la mayoría de los programas hipotecarios convencionales (no respaldados por el gobierno) cuando el pago inicial o la posición de capital es menor al 20% del valor de la propiedad. En otras palabras, al comprar o refinanciar una vivienda con una hipoteca convencional, si la relación préstamo-valor (LTV) es superior al 80% (o, de forma equivalente, la posición patrimonial es inferior al 20%), es probable que se requiera que el prestatario para llevar un seguro hipotecario privado.

Las tasas de PMI pueden oscilar entre el 0,14% y el 2,24% del saldo de capital por año según el porcentaje del préstamo asegurado, el LTV, una estructura de tasa de interés fija o variable y la puntuación crediticia . Las tarifas se pueden pagar en una sola suma global, anual, mensual o en alguna combinación de las dos (primas divididas). La mayoría de la gente paga el PMI en 12 cuotas mensuales como parte del pago de la hipoteca.

En los Estados Unidos, los pagos de PMI por parte del prestatario eran deducibles de impuestos hasta 2018.

Seguro hipotecario privado pagado por el prestatario

El seguro hipotecario privado pagado por el prestatario, o BPMI, es el tipo más común de PMI en el mercado actual de préstamos hipotecarios. BPMI permite a los prestatarios obtener una hipoteca sin tener que proporcionar un pago inicial del 20%, al cubrir al prestamista el riesgo adicional de una hipoteca de alto valor de préstamo a valor (LTV). La Ley de Protección de los Propietarios de Vivienda de los EE. UU. De 1998 permite que los prestatarios soliciten la cancelación del PMI cuando la cantidad adeuda se reduce al 80% del LTV. La ley requiere la cancelación del seguro hipotecario pagado por el prestatario cuando se alcanza una fecha determinada. Esta fecha es cuando el préstamo está programado para alcanzar el 78% del valor de tasación original o se alcanza el precio de venta, el que sea menor, según el programa de amortización original para préstamos de tasa fija y el programa de amortización actual para hipotecas de tasa ajustable. BPMI puede, bajo ciertas circunstancias, ser cancelado antes por el administrador que ordena una nueva tasación que demuestre que el saldo del préstamo es menos del 80% del valor de la vivienda debido a la apreciación. Esto generalmente requiere al menos dos años de pagos a tiempo. Los requisitos de LTV de cada inversor para la cancelación del PMI difieren según la antigüedad del préstamo y la ocupación actual u original de la vivienda. Si bien la Ley se aplica solo a las residencias primarias unifamiliares en el momento del cierre, los inversores Fannie Mae y Freddie Mac permiten que los administradores hipotecarios sigan las mismas reglas para las residencias secundarias. Las propiedades de inversión generalmente requieren LTV más bajos.

Existe una tendencia creciente a utilizar BPMI con el programa de pago inicial del 3% de Fannie Mae. En algunos casos, el prestamista otorga al prestatario un crédito para cubrir el costo de BPMI.

El prestamista pagó un seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado pagado por el prestamista, o LPMI, es similar al BPMI, excepto que lo paga el prestamista y se incluye en la tasa de interés de la hipoteca. LPMI suele ser una característica de los préstamos que afirman no requerir un seguro hipotecario para préstamos con un LTV alto. La ventaja de LPMI es que el pago hipotecario mensual total es a menudo más bajo que un préstamo comparable con BPMI, pero debido a que está integrado en la tasa de interés, un prestatario no puede deshacerse de él cuando la posición de capital alcanza el 22% sin refinanciamiento.

Contratos

Al igual que con otros seguros, una póliza de seguro es parte de la transacción del seguro. En el seguro hipotecario, una póliza maestra emitida a un banco u otra entidad hipotecaria (el titular de la póliza) establece los términos y condiciones de la cobertura de los certificados de seguro. Los certificados documentan las características y condiciones particulares de cada préstamo individual. La póliza maestra incluye varias condiciones que incluyen exclusiones (condiciones para denegar la cobertura), condiciones para la notificación de préstamos en mora y liquidación de reclamaciones. Las disposiciones contractuales de la póliza maestra han recibido un mayor escrutinio desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos. Las pólizas maestras generalmente requieren notificación oportuna de incumplimiento que incluyen disposiciones sobre informes mensuales, limitaciones de tiempo para presentar demandas, acuerdos de arbitraje y exclusiones por negligencia, tergiversación y otras condiciones como contaminantes ambientales preexistentes. Las exclusiones a veces tienen "disposiciones de incontestabilidad" que limitan la capacidad del asegurador hipotecario de negar la cobertura por tergiversaciones atribuidas al titular de la póliza si se realizan doce pagos consecutivos, aunque estas disposiciones de incontestabilidad generalmente no se aplican al fraude absoluto.

La cobertura puede rescindirse si existe una tergiversación o fraude. En 2009, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Central de California determinó que el seguro hipotecario no podía rescindirse "en todo el conjunto".

Historia

El seguro hipotecario comenzó en los Estados Unidos en la década de 1880, y la primera ley al respecto se aprobó en Nueva York en 1904. La industria creció en respuesta a la burbuja inmobiliaria de la década de 1920 y quedó "completamente en bancarrota" después de la Gran Depresión. En 1933, no existían compañías privadas de seguros hipotecarios. La quiebra se relacionó con la participación de la industria en "grupos de hipotecas", una práctica temprana similar a la titulización de hipotecas . El gobierno federal comenzó a asegurar hipotecas en 1934 a través de la Administración Federal de Vivienda y la Administración de Veteranos, pero después de la Gran Depresión no se autorizó ningún seguro hipotecario privado en los Estados Unidos hasta 1956, cuando Wisconsin aprobó una ley que permitía al primer asegurador posterior a la Depresión, Mortgage Guaranty. Corporación de Seguros (MGIC), por constituir. A esto le siguió una ley de California en 1961 que se convertiría en el estándar para las leyes de seguros hipotecarios de otros estados. Finalmente, la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros creó una ley modelo.

Max H. Karl, un abogado de bienes raíces de Milwaukee, inventó la forma moderna de seguro hipotecario privado . En la década de 1950, Karl se sintió frustrado por el tiempo y el papeleo necesarios para obtener una vivienda respaldada por un seguro del gobierno federal, el único disponible en ese momento. En 1957, con 250.000 dólares recaudados de amigos y otros inversores en su ciudad natal de Milwaukee, Karl fundó Mortgage Guaranty Insurance Corporation. A diferencia de muchas aseguradoras hipotecarias que colapsaron durante la Depresión, MGIC solo aseguraría el primer 20 por ciento de la pérdida de una hipoteca en mora, limitando así su exposición y creando más incentivos para que las asociaciones de ahorro y préstamo y otros prestamistas otorguen préstamos solo a compradores de vivienda que pudieran pagarlos. La garantía fue suficiente para alentar a los prestamistas de todo el país a emitir préstamos hipotecarios a compradores cuyos pagos iniciales fueran menos del 20 por ciento del precio de la vivienda. La disponibilidad de crédito ayudó a impulsar el auge de la construcción de viviendas de los años sesenta y setenta. En el momento de la muerte de Karl en 1995, más del 12 por ciento de los casi 4 billones de dólares en hipotecas de la nación tenían seguro hipotecario privado.

En 1999, la Ley de Protección a los Propietarios de 1998 entró en vigencia como una ley federal de los Estados Unidos, que exige la terminación automática del seguro hipotecario en ciertos casos para los propietarios cuando el valor del préstamo sobre la vivienda alcanza el 78%; antes de la ley, los propietarios tenían recursos limitados para cancelar y, según una estimación, 250.000 propietarios pagaban un seguro hipotecario innecesario. En el momento de su aprobación, existían leyes estatales similares en ocho estados; En 2000, una demanda de Eliot Spitzer resultó en reembolsos debido a que las aseguradoras hipotecarias no cumplieron con una ley del estado de Nueva York de 1984 que requería que las aseguradoras dejaran de cobrar a los propietarios después de cierto punto. Estas leyes pueden seguir aplicándose; por ejemplo, la ley de Nueva York proporciona una "protección más amplia".

Para préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda , los requisitos de cancelación pueden ser más difíciles.

Ver también

Referencias

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