Desarrollo de uso mixto - Mixed-use development

Complejo de apartamentos con consultorios médicos y comerciales en la planta baja, Kirkland, Washington
Ballston Common en Arlington, Virginia , parte del área metropolitana de Baltimore-Washington , está orientado al tránsito, de uso mixto y densificado, lo que le da una sensación de "centro" en una ciudad periférica, en el área suburbana interior
Patrón de desarrollo tradicional de uso mixto en el centro de una ciudad: Bitola , Macedonia del Norte

El uso mixto es un estilo de desarrollo urbano , planificación urbana y / o un tipo de zonificación que combina usos residenciales, comerciales, culturales, institucionales o de entretenimiento en un solo espacio, donde esas funciones están hasta cierto punto integradas física y funcionalmente, y que proporciona Conexiones peatonales. El desarrollo de uso mixto se puede aplicar a un solo edificio, una cuadra o un vecindario, o en la política de zonificación de toda una ciudad u otra unidad política. Estos proyectos pueden ser completados por un desarrollador privado, una agencia (cuasi) gubernamental o una combinación de los mismos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una construcción nueva, la reutilización de un edificio existente o un sitio industrial abandonado, o una combinación.

Uso en América del Norte frente a Europa

Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado con patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización y la invención del rascacielos, se introdujeron regulaciones gubernamentales de zonificación para separar diferentes funciones, como la fabricación, de las áreas residenciales. Las preocupaciones por la salud pública y la protección de los valores de propiedad fueron la motivación detrás de esta separación. Se instigó la práctica de la zonificación para uso residencial unifamiliar para proteger a las comunidades de las externalidades negativas ; incluida la contaminación del aire, el ruido y la luz; asociado con prácticas industriales más pesadas. Muchos también estaban motivados por el principio de división racial y de clase. En los Estados Unidos, el apogeo de la zonificación de uso separado se produjo después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el planificador y comisionado de Parques de la ciudad de Nueva York , Robert Moses , defendió las autopistas para dividir las funciones y los vecindarios de la ciudad. La antítesis de estas prácticas provino de la activista y escritora Jane Jacobs , quien fue una importante defensora de la zonificación de uso mixto, creyendo que desempeñaba un papel clave en la creación de un paisaje urbano orgánico, diverso y vibrante. Estas dos figuras se enfrentaron durante gran parte de la década de 1960. Desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable, ya que trabaja para combatir la expansión urbana y aumentar la vitalidad económica.

En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha alentado la continuación del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para actividades comerciales, minoristas, de restaurantes y de entretenimiento, a diferencia de los Estados Unidos, donde la zonificación desalentó activamente este uso mixto durante muchas décadas. Como resultado, gran parte de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" es mucho más relevante en las nuevas áreas de la ciudad, cuando se hace un esfuerzo por combinar actividades residenciales y comerciales, como en Eastern Docklands de Ámsterdam, en lugar de separarlos.

Contextos

El uso ampliado de zonificación de uso mixto y desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (múltiples contextos de este tipo pueden aplicarse a un proyecto o situación en particular):

  • como parte de las estrategias de planificación del crecimiento inteligente
  • en vecindarios urbanos tradicionales , como parte de la renovación y / o relleno urbano, es decir, la mejora de los edificios y los espacios públicos y las comodidades del vecindario para proporcionar más y / o mejores viviendas y una mejor calidad de vida; ejemplos incluyen Barracks Row en Washington, DC y East Liberty, Pittsburgh
  • en los suburbios tradicionales , agregar uno o más desarrollos de uso mixto para proporcionar un "centro" nuevo o más prominente para la comunidad; los ejemplos incluyen nuevos proyectos en el centro de Bethesda, Maryland , un suburbio interior de Washington, DC, y el complejo Excelsior & Grand en St. Louis Park, Minnesota , un suburbio interior de Minneapolis
  • desarrollos nuevos , es decir, nuevas construcciones en terrenos previamente sin desarrollar, particularmente en el borde de las áreas metropolitanas y en sus exurbs , a menudo como parte de la creación de un centro relativamente más denso para la comunidad: una ciudad periférica , o parte de una, dividida en zonas para uso mixto, en la década de 2010 a menudo se denominan "pueblos urbanos". Los ejemplos incluyen Avalon en Alpharetta, Georgia y Halcyon en el condado de Forsyth, Georgia , en el límite del área metropolitana de Atlanta.
  • la reutilización de los centros comerciales y la intensificación del desarrollo a su alrededor, particularmente a medida que las ventas minoristas de muchos centros comerciales y la capacidad de alquilar espacio a los minoristas, disminuyen como parte del apocalipsis minorista de la década de 2010

Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:

  • Desarrollo orientado al tránsito : por ejemplo, en Los Ángeles y San Diego, donde las ciudades realizaron cambios generales en las leyes de zonificación que permiten un desarrollo más denso dentro de una cierta distancia de ciertos tipos de estaciones de tránsito, con el objetivo principal de aumentar la cantidad y la asequibilidad de alojamiento
  • Las ciudades más antiguas, como Chicago y San Francisco, tienen políticas de preservación histórica que a veces ofrecen más flexibilidad para que los edificios más antiguos se utilicen para fines distintos a los que originalmente estaban divididos en zonas, con el objetivo de preservar la arquitectura histórica.

Beneficios

Económico

Los desarrollos de uso mixto albergan importantes oportunidades de empleo y vivienda. Muchos de estos proyectos ya están ubicados en distritos céntricos establecidos, lo que significa que se incentiva el desarrollo de sistemas de transporte público en estas regiones. Al tomar tierra infravalorada y subutilizada, a menudo antigua industria pesada, los desarrolladores pueden reutilizarla para aumentar el valor de la tierra y la propiedad. Estos proyectos también aumentan variedad vivienda, densidad, y muchas veces la asequibilidad a través de su enfoque en multifamiliar, en lugar de unifamiliares compuestos de vivienda. En estos distritos también se encuentra un equilibrio más equilibrado entre la oferta y la demanda de empleo y vivienda.

Social

Este patrón de desarrollo se centra en la idea de “vivir, trabajar, jugar”, transformar edificios y vecindarios en entidades de usos múltiples. La eficiencia, la productividad y la calidad de vida también aumentan en los lugares de trabajo que cuentan con una gran cantidad de comodidades. Los ejemplos incluyen gimnasios, restaurantes, bares y tiendas. Los vecindarios de uso mixto promueven la comunidad y la socialización al reunir a empleados, visitantes y residentes. Se crea un carácter distintivo y un sentido de lugar al transformar distritos de un solo uso que pueden funcionar durante ocho horas al día (por ejemplo, espacios de oficinas comerciales que funcionan de 9 a. M. A 5 p. M.) En comunidades que pueden funcionar dieciocho horas al día mediante la adición de cafés. restaurantes, bares y discotecas. A su vez, la seguridad de los vecindarios aumenta a medida que las personas permanecen en las calles durante más horas.

Ambiental

Los vecindarios y edificios de uso mixto tienen una gran capacidad para adaptarse a entornos sociales y económicos cambiantes. Cuando se produjo la pandemia de COVID-19 , las empresas minoristas de Nueva York ubicadas en bloques largos con orientación comercial sufrieron gravemente ya que ya no atraían a una audiencia de transeúntes. Al combinar múltiples funciones en un edificio o desarrollo, los distritos de uso mixto pueden desarrollar resiliencia a través de su capacidad para atraer y mantener visitantes. También se fomentan prácticas de transporte más sostenibles. Un estudio de Guangzhou, China , realizado por el Journal of Geographical Information Science, encontró que los taxis ubicados en regiones donde los edificios albergaban una mayor variedad de funciones habían reducido en gran medida las distancias de viaje. Las distancias de viaje más cortas, a su vez, apoyan el uso de la micro-movilidad . Se fomenta la infraestructura para peatones y bicicletas debido a la mayor densidad y distancias reducidas entre viviendas, lugares de trabajo, comercios minoristas y otras comodidades y destinos. Además, los proyectos de proyectos de uso mixto promueven la salud y el bienestar, ya que estos desarrollos a menudo brindan un mejor acceso (ya sea a pie, en bicicleta o en tránsito) a los mercados de agricultores y las tiendas de comestibles.

Inconvenientes

Capital

Debido a la naturaleza neoliberalista de los desarrollos inmobiliarios a gran escala, los megaproyectos de uso mixto a menudo no alcanzan los objetivos de equidad y asequibilidad. Los espacios residenciales de alta gama, las tiendas minoristas de lujo y los espacios de oficinas de Clase A que atraen a inquilinos de alto perfil a menudo se priorizan debido a su potencial especulativo. También existe una tendencia a convertir los espacios residenciales en desarrollos de uso mixto en condominios, en lugar de espacios de alquiler. Un estudio realizado por la Revista de la Asociación Estadounidense de Planificación encontró que un enfoque en la propiedad de vivienda excluye predominantemente a las personas que trabajan en servicios públicos, oficios, cultura, ventas y servicios, y ocupaciones de manufactura de vivir en centros urbanos ricos en comodidades. A pesar de los incentivos como las bonificaciones por densidad, los municipios y los desarrolladores rara vez ponen un enfoque significativo en las disposiciones de vivienda asequible en los planes.

Financiación

Los edificios de uso mixto pueden ser riesgosos dado que hay varios inquilinos que residen en un desarrollo. Los proyectos de mega-uso mixto, como Hudson Yards , también son extremadamente costosos. Este desarrollo le ha costado a la ciudad de Nueva York más de 2.200 millones de dólares. Los críticos argumentan que el dinero de los contribuyentes podría servir mejor al público en general si se gasta en otra parte. Además, los desarrollos de uso mixto, como catalizador del crecimiento económico, pueden no cumplir el propósito previsto si simplemente modifican la actividad económica, en lugar de crearla. Un estudio realizado por Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) encontró que "el 90 por ciento de los nuevos inquilinos de oficinas de Hudson Yards se mudaron de Midtown".

Estética

Los proyectos de uso mixto pueden verse como desarticulados del entorno circundante. Los diseños que preservan el carácter, la historia y el encanto locales están en conflicto con los que representan el crecimiento económico y la modernidad. Los proyectos de uso mixto suelen estar en el centro de este conflicto.

Tipos de zonificación contemporánea de uso mixto

Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son:

  • Zonificación comercial del vecindario : bienes y servicios de conveniencia , como tiendas de conveniencia , permitidos en áreas que de otro modo serían estrictamente residenciales.
  • Main Street residencial / comercial : edificios de dos a tres pisos con unidades residenciales arriba y unidades comerciales en la planta baja que dan a la calle
  • Residencial urbano / comercial : edificios residenciales de varios pisos con usos comerciales y cívicos en la planta baja
  • Comodidad de la oficina: edificios de oficinas con pequeños usos minoristas y de servicios orientados a los trabajadores de oficina
  • Oficina / residencial : unidades residenciales multifamiliares dentro de edificios de oficinas
  • Conversión de centro comercial : unidades residenciales y / o de oficina agregadas (adyacentes) a un centro comercial independiente existente
  • Modernización del distrito minorista : modernización de un área minorista suburbana para que tenga un aspecto más parecido al de un pueblo y una combinación de usos.
  • Vivir / trabajar : los residentes pueden operar pequeñas empresas en la planta baja del edificio donde viven.
  • Estudio / industria ligera : los residentes pueden operar estudios o pequeños talleres en el edificio donde viven.
  • Hotel / residencia : mezcla de espacio hotelero y residencial multifamiliar de alta gama
  • Estructura de estacionamiento con venta minorista en la planta baja
  • Distrito de viviendas unifamiliares independientes con centro comercial independiente

Ejemplos de políticas de planificación de usos mixtos de las ciudades

Canadá

Horizonte de Toronto, Ontario con condominios

Toronto

Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto es Toronto . El gobierno local jugó un papel por primera vez en 1986 con una ordenanza de zonificación que permitía mezclar unidades comerciales y residenciales. En ese momento, Toronto estaba en las etapas iniciales de planificación de un enfoque en el desarrollo de un desarrollo de uso mixto debido a la creciente popularidad de más viviendas sociales. Desde entonces, la ley se actualizó en 2013, cambiando gran parte de su enfoque fuera del centro de la ciudad, que ha sido parte de la ciudad principal desde 1998. Con las regulaciones vigentes, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en todo la ciudad con servicios y paradas de tránsito cercanas. Las políticas de Toronto de desarrollo de uso mixto han inspirado a otras ciudades de América del Norte en Canadá y Estados Unidos a lograr cambios similares.

Un ejemplo de un desarrollo de uso mixto de Toronto es Mirvish Village por el arquitecto Gregory Henriquez . Ubicado en Bloor y Bathurst Street , una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están divididas en zonas como "residenciales comerciales" y otras como "residenciales comerciales mixtas". Dentro de los estatutos de zonificación de la ciudad de Toronto, el residencial comercial incluye "una variedad de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y venta minorista de unidades pequeñas, mientras que también preservan 23 de las 27 casas patrimoniales en el sitio. El proyecto se destaca por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. El arquitecto Henríquez y el desarrollador habían colaborado previamente en proyectos de uso mixto en Vancouver , Columbia Británica , incluida la exitosa remodelación de Woodward .

Estados Unidos

Espacios de uso mixto desarrollados en Portland, Oregon

En los Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando investigadores que desarrollan nuevos datos que estiman cómo una ciudad puede verse afectada por el desarrollo de uso mixto. Con la EPA colocando modelos en la hoja de cálculo, es mucho más fácil para los municipios y los desarrolladores estimar el tráfico, con espacios de uso mixto. Los modelos de enlace también utilizados como herramienta de recursos miden las características geográficas, demográficas y de uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis en seis áreas metropolitanas principales utilizando el uso de la tierra, encuestas de hogares y bases de datos GIS. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar cómo los desarrollos urbanos pueden afectar el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto del consumidor. Las tres condiciones previas garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante.

Portland

La zonificación de uso mixto se ha implementado en Portland, Oregon desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quería reducir el estilo de desarrollo orientado al automóvil, entonces dominante. El sistema de tren ligero MAX de Portland fomenta la combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola zona. Con este sistema de planificación del tipo de zonificación única, el uso de la tierra en densidades mayores proporciona un retorno de las inversiones públicas en toda la ciudad. Los pasillos de la calle principal proporcionan alturas de construcción flexibles y usos de alta densidad para permitir "lugares de reunión".

Ver también

Notas

Otras lecturas

enlaces externos