Diseño – licitación – construcción - Design–bid–build

Diseño-licitación-construcción (o diseño / licitación / construcción , y abreviado D-B-B o D / B / B según corresponda), también conocido como diseño-licitación (o "diseño / licitación") método tradicional o oferta estricta , es un Método de entrega del proyecto en el que la agencia o el propietario contrata a entidades independientes para el diseño y la construcción de un proyecto.

Diseño-licitación-construcción es el método tradicional para la entrega de proyectos y difiere en varios aspectos sustanciales del diseño-construcción .

Hay tres fases secuenciales principales en el método de entrega de diseño-oferta-construcción:

  • La fase de diseño
  • La fase de licitación (o licitación )
  • La fase de construcción

Fase de diseño

En esta fase, el propietario contrata a un arquitecto (o ingeniero consultor para obras de infraestructura ) para diseñar y producir los documentos de licitación, incluidos los planos de construcción y las especificaciones técnicas, en los que varios contratistas generales a su vez licitarán para construir el proyecto. Para los proyectos de construcción, el arquitecto trabajará con el propietario para identificar las necesidades del propietario, desarrollar un programa escrito que documente esas necesidades y luego producir un diseño conceptual y / o esquemático. Luego se desarrolla este diseño inicial, y el arquitecto generalmente traerá a otros profesionales del diseño, incluido un ingeniero estructural , a veces un ingeniero civil , ingenieros mecánicos , eléctricos y de plomería (ingenieros MEP), un ingeniero de protección contra incendios y, a menudo, un arquitecto paisajista para ayudar. Completar los planos de construcción y especificaciones técnicas. Los documentos de licitación terminados son coordinados por el arquitecto y el propietario para su emisión a los contratistas generales durante la fase de licitación.

Las tarifas de diseño suelen oscilar entre el 5 y el 10% del costo total del proyecto.

Fase de oferta (o licitación)

La licitación puede ser "abierta", en la que puede participar cualquier postor calificado, o "seleccionar", en la que se invita a licitar a un número limitado de contratistas preseleccionados.

Los diversos contratistas generales que ofertan por el proyecto obtienen copias de los documentos de la licitación (o licitación) y luego los entregan a múltiples subcontratistas para que presenten ofertas sobre los subcomponentes del proyecto. Los subcomponentes incluyen elementos como el trabajo de hormigón, el marco de acero estructural, los sistemas eléctricos, la climatización y el paisajismo. Pueden surgir preguntas durante el período de licitación (o licitación), y el arquitecto generalmente emitirá aclaraciones o correcciones a los documentos de licitación en forma de adiciones. A partir de estos elementos, el contratista compila una oferta completa (o "precio de oferta") para presentarla en la fecha y hora de cierre establecidas (es decir, la fecha de la oferta). Las ofertas pueden basarse en las cantidades de materiales en la construcción terminada (por ejemplo, como en el Reino Unido con listas de cantidades ), las operaciones necesarias para construirla (por ejemplo, como en las facturas operativas ), o simplemente como un costo global; sin embargo, estos requisitos de licitación se aclaran en los documentos de licitación.

Una vez que se reciben las ofertas, el arquitecto generalmente revisa las ofertas, busca las aclaraciones requeridas de los licitadores, investiga las calificaciones del contratista, se asegura de que toda la documentación esté en orden (incluida la vinculación si es necesario) y aconseja al propietario sobre la clasificación de las ofertas. Si las ofertas caen en un rango aceptable para el propietario, el propietario y el arquitecto discuten la idoneidad de varios postores y sus propuestas. El propietario no está obligado a aceptar la oferta más baja y es habitual que otros factores, incluido el desempeño anterior y la calidad de otros trabajos, influyan en el proceso de selección. Sin embargo, el proyecto generalmente se adjudica al contratista general con la oferta más baja.

En el caso de que todas las ofertas no satisfagan las necesidades del propietario, ya sea por razones financieras o de otro tipo, el propietario puede optar por rechazar todas las ofertas. Las siguientes opciones están disponibles para el propietario:

  • Re-licitar (o volver a licitar) la construcción del proyecto en una fecha futura cuando se satisfagan las necesidades del propietario, como cuando el dinero esté disponible y / o los costos de construcción bajen.
  • Abandona el proyecto por completo.
  • Emitir una orden de trabajo para que el arquitecto revise el diseño (a veces sin costo para el propietario, si se negoció previamente), a fin de hacer que el proyecto sea más pequeño o más eficiente, o reducir las características o elementos del proyecto para reducir el costo. Los documentos de licitación revisados ​​se pueden emitir nuevamente para licitar (o volver a licitar).
  • Seleccione un contratista general, como el postor más bajo, o un estimador de costos con experiencia para ayudar al arquitecto con los cambios de diseño destinados a la reducción de costos. Este proceso a menudo se denomina ingeniería de valor . Los documentos de licitación revisados ​​se pueden emitir nuevamente para licitar (o volver a licitar).

Fase de construcción

Una vez que la construcción del proyecto ha sido adjudicada al contratista, los documentos de licitación (por ejemplo, planos de construcción aprobados y especificaciones técnicas) no pueden modificarse. Los permisos necesarios (por ejemplo, un permiso de construcción ) deben obtenerse de todas las autoridades jurisdiccionales para que comience el proceso de construcción. En caso de que sean necesarios cambios de diseño durante la construcción, ya sean iniciados por el contratista, el propietario o según lo descubra el arquitecto, el arquitecto puede emitir bocetos o aclaraciones por escrito. Es posible que se le solicite al contratista que documente las condiciones "tal como se construyó" al propietario.

En la mayoría de los casos, casi todos los componentes de un proyecto son suministrados e instalados por subcontratistas. El contratista general puede proporcionar trabajo con sus propias fuerzas, pero es común que un contratista general limite su función principalmente a administrar el proceso de construcción y la actividad diaria en un sitio de construcción (ver también administración de construcción ).

Durante la fase de construcción, el arquitecto también actúa como el agente del propietario para revisar el progreso del trabajo en lo que se refiere a las solicitudes de pago del Contratista y para emitir instrucciones del sitio, órdenes de cambio (u órdenes de campo) u otra documentación necesaria para facilitar la proceso de construcción y certificar que el proyecto está construido según los planos de construcción aprobados.

Problemas potenciales de diseño-licitación-construcción

  • El hecho de que el equipo de diseño no esté al día con los costos de construcción y cualquier aumento potencial de costos durante la fase de diseño podría causar demoras en el proyecto si los documentos de construcción deben rehacerse para reducir los costos.
  • Los gastos de rediseño pueden disputarse si el contrato del arquitecto no aborda específicamente el tema de las revisiones necesarias para reducir los costos.
  • El desarrollo de una mentalidad de "más barato es mejor" entre los contratistas generales que licitan el proyecto, por lo que existe la tendencia a buscar los subcontratistas de menor costo en un mercado determinado. En mercados fuertes, los contratistas generales podrán ser selectivos sobre qué proyectos licitar, pero en tiempos de escasez, el deseo de trabajo generalmente obliga a seleccionar al postor más bajo de cada oficio. Esto generalmente resulta en un mayor riesgo (para el contratista general) y también puede comprometer la calidad de la construcción. En el caso extremo, puede dar lugar a serias disputas relacionadas con la calidad del producto final o la quiebra de un subcontratista que estaba al borde de la insolvencia y desesperado por conseguir trabajo.
  • A medida que se lleva al contratista general al diseño del puesto del equipo, hay pocas oportunidades para que se presenten opiniones sobre alternativas efectivas.
  • Es posible que se ejerzan presiones sobre los equipos de diseño y construcción debido a intereses en competencia (por ejemplo, economía versus calidad aceptable), lo que puede dar lugar a disputas entre el arquitecto y el contratista general, y retrasos asociados en la construcción.

Beneficios del diseño-licitación-construcción

  • El equipo de diseño se preocupa por los intereses del propietario.
  • El equipo de diseño prepara los documentos en los que todos los contratistas generales hacen sus ofertas. Teniendo esto en cuenta, el argumento "más barato es mejor" se invalida ya que las ofertas se basan en documentos completos. Los artículos incompletos, incorrectos o perdidos generalmente se descubren y se tratan durante el proceso de licitación en forma de apéndices.
  • Garantiza la equidad para los posibles postores y mejora la toma de decisiones por parte del propietario al proporcionar una gama de opciones potenciales. También identifica nuevos contratistas potenciales.
  • Ayuda al propietario a establecer precios razonables para el proyecto.
  • Utiliza la competencia tanto en la selección del arquitecto como del contratista para mejorar la eficiencia y la calidad de los propietarios.

Ver también

Referencias