Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995 - Agricultural Tenancies Act 1995
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| Título largo | Una ley para hacer más disposiciones con respecto a los arrendamientos que incluyen tierras agrícolas. |
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| Citación | 1995 c.8 |
| Extensión territorial | Inglaterra y Gales |
| fechas | |
| Asentimiento real | 9 de mayo de 1995 |
| Comienzo | 1 de septiembre de 1995 |
| Otra legislación | |
| Modificado por | Orden de reforma regulatoria de 2006 |
| Derogado por | Ley de explotaciones agrícolas de 1986 |
Estado: modificado | |
La Ley de Explotaciones Agrícolas de 1995 es una ley del Parlamento del Reino Unido que se aplica a Inglaterra y Gales. Está en vigor. La Ley reformó y desreguló sustancialmente la ley relacionada con los arrendamientos agrícolas y ha tenido el doble efecto de aumentar la cantidad de tierra disponible para alquilar en el sector agrícola y aumentar la renta promedio por acre cobrado.
Antecedentes e historia
A principios de la década de 1990, estaba claro que la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1986 no estaba funcionando. La Ley de 1986 había dado seguridad a los inquilinos agrícolas y había mantenido bajos los alquileres, y el efecto sobre los propietarios era tan oneroso que la cantidad de tierras agrícolas disponibles para alquilar en el Reino Unido estaba disminuyendo en más de 50.000 acres al año. Se encontró una laguna en la ley que permitía a los propietarios evitar la seguridad de tenencia conferida por la Ley de 1986 ( acuerdos Gladstone v Bower ), y en 1994 más del 70% de los nuevos arrendamientos agrícolas utilizaron esta laguna. Esto mantuvo el plazo de arrendamiento agrícola a menos de dos años. Pero la mayoría de las tierras de cultivo que quedaron vacías no estaban disponibles para alquilar: los propietarios a menudo contrataban a contratistas para que las cultivaran para ellos, o participaban en acuerdos de agricultura compartida o de asociación, en lugar de alquilarse al pequeño empresario agricultor.
En febrero de 1991, el MAFF ("Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación", organismo que luego se convirtió en DEFRA ) publicó un documento de consulta. El objetivo era desregular, simplificar y fomentar el arrendamiento de tierras. En las propuestas tal como estaban redactadas originalmente, no habría seguridad de tenencia, se aplicaría la Ley Común sobre Notificación de Desalojo y habría casi total libertad de contratación. Así, por ejemplo, las disposiciones contractuales podrían anular la compensación legal debida a los inquilinos por mejoras en la propiedad.
Hubo descontento de los grupos industriales con este enfoque, y las propuestas detalladas publicadas en septiembre de 1992 diluyeron considerablemente el documento de consulta inicial. En diciembre de 1993, el Sindicato Nacional de Agricultores , la Asociación de Propietarios de Tierras , la Asociación de Agricultores Inquilinos y otros emitieron su Declaración Conjunta de la Industria que establece las propuestas consensuadas para la reforma. Fue esta declaración la que formó la base de la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995, que recibió la aprobación real el 9 de mayo de 1995. La RICS predijo que conduciría a que 1 millón de acres adicionales estuvieran disponibles para alquiler. Los terrenos de huertos arrendados bajo la llamada Evesham Custom recibieron una exención específica, ya que de lo contrario un inquilino saliente no podría ofrecer un arrendamiento a un recién llegado en condiciones y seguridad equivalentes, siendo este uno de los principios esenciales de la Aduana.
Efectos
Aunque la predicción de RICS de 1 millón de acres adicionales no se materializó, la disminución en la cantidad de tierra disponible para arrendar se detuvo y, de hecho, hubo un modesto aumento en la oferta. La Ley de 1995 parece haber hecho que se alquilaran tierras por un plazo más corto y un alquiler más elevado. Desde 1977 las Encuestas de Ocupación de Tierras Agrícolas de la Asociación Central de Tasadores Agrícolas ha monitoreado el desarrollo del arrendamiento y disponibilidad de tierras agrícolas con estadísticas producidas anualmente y en 2019 las cifras indican que donde hay un cambio de ocupación, entre 15 y 30 El% de los arrendamientos se realizan a personas que cultivan por primera vez ("nuevos participantes").
El nuevo tipo de arrendamiento introducido en la Ley de 1995 se denomina Arrendamiento de Empresas Agrícolas ("FBT") y desde el 1 de septiembre de 1995, casi todos los nuevos arrendamientos agrícolas han utilizado este marco. Sin embargo, los arrendamientos creados en virtud de la Ley de 1986 permanecen en vigor y sin cambios por la legislación posterior. La Ley de 1995 ha sido enmendada en cierta medida en la Orden de Reforma Regulatoria de 2006. Esto, de manera modesta, ha racionalizado, simplificado y desregulado los Arrendamientos de Empresas Agrícolas en un grado aún mayor.
Según Williams et al. 2007, la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995 cambia los arrendamientos agrícolas de las siguientes formas:
- Sin plazo mínimo.
- Poca seguridad de tenencia.
- Incluso si el inquilino se diversifica de la agricultura en gran medida, la tenencia seguirá siendo un FBT.
- Revisiones de alquiler cada tres años, a menos que el contrato indique lo contrario.
- El inquilino puede quitar los accesorios de los inquilinos casi a voluntad.
- Compensación obligatoria por mejoras del inquilino.
- La resolución de disputas se realizará mediante resolución alternativa de disputas con arbitraje como opción alternativa.
Las reformas de 2006 introdujeron los siguientes cambios adicionales:
- Ya no es necesario un sucesor de arrendamiento para ganarse la vida con el trabajo agrícola en la explotación.
- Las restricciones sobre las revisiones de alquiler y la compensación por fin de arrendamiento se relajan aún más.
- Simplificar la reestructuración de las explotaciones bajo una tenencia de la Ley de 1986.
- Se eliminó la necesidad de presentar una solicitud ante un tribunal de tierras agrícolas en determinadas circunstancias.
- Las restricciones sobre los procedimientos de terminación del arrendamiento también se relajan aún más, siempre que se respete el período mínimo de 12 meses.
Referencias
Bibliografía
- Texto completo de la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995
- Nix, J., Hill, P., Williams, N. y Bough, J. Land and Estate Management , tercera edición. Chichester: Packard Publishing Ltd., 1999. ISBN 978-1-85341-111-3 .
- Williams, P., Cardwell, N. y Williams, V. Scammell y Ley de explotaciones agrícolas de Densham , novena edición. Londres: LexisNexis Butterworths, 2007. ISBN 978-1-4057-1797-7 .